2017税务师《涉税服务实务》基础考点：计税依据的审核（一）
税务师考试难度较大，涉及科目较多。考生须在熟练运用知识点的基础上才能应对试卷。小编特此为您整理了《涉税服务实务》知识点：计税依据的审核(一)
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(一)对于新建房地产转让
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本知识点属于第十一章52讲 土地增值税纳税申报和纳税审核1
【知识点】计税依据的审核
计税依据：转让房地产所取得的增值额
增值额=收入额-规定的扣除项目金额
【提示】审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入长期挂账不及时申报纳税以及成交价格明显偏低的问题。同时2016年5月1日后营改增后收入应为不含增值税的收入。
(一)对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;
【提示】
①以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;
②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;
③以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用，例如：契税、过户手续费等。
【提示】其取得土地使用权时所支付的金额需要在已开发转让、未开发转让的项目中进行分配，仅就对外转让部分计入扣除。
2.房地产开发成本：
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
【提示1】企业根据会计准则的核算要求将开发利息计入开发成本，但在计算土地增值税时开发成本中不包含利息支出。但企业所得税与会计准则的规定一致。
【提示2】开发成本需要在已转让、未转让的项目中进行分配，仅就对外转让部分计入扣除。
3.房地产开发费用
会计核算中：管理费用、财务费用、销售费用
此部分扣除不是以财务核算为基础，关键取决于利息的处理。
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(注：利息最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额)
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
【提示】
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除，但是在企业所得税前是可以扣除的。
③部分开发或转让房地产项目的利息支出需按销售比例扣除。
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