2017中级经济师《金融》精编考点: 租赁概述
中级经济师考试在即，注意安排好学习计划，只有掌握了方法，才能保证金融的考试顺利通过。东奥小编为大家准备了中级经济师金融的知识点：租赁概述
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一、租赁的概念与功能
二、租赁的产生与发展
三、租金管理
四、融资租赁合同
五、融资租赁市场及其体系
【所属章节】：
本知识点属于《金融》科目第六章 信托与租赁
第三节租赁概述
【知识点】：租赁概述
一、租赁的概念与功能
(一)租赁的定义
租赁是以商品形态与货币形态相结合的方式提供的信用活动，具有信用和贸易双重性质。由于所处的角度不同，不同的部门对租赁的含义有不同的解释。根据我国财政部《企业会计准则21号-租赁》的定义，租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议;根据《中华人民共和国合同法》的定义，租赁是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同;提据《中国大百科全书》的定义，租赁是指出租人把出租财产交给承租人使用，承租人支付租金，并在租赁关系终止时将原租赁财产返还给出租人的交易或行为。虽然租赁的定义有不同的描述方式和角度，但这定义都强调了租赁交易只形成物权中用益物权的转移，而不是像买卖交易那样形成物权的整体转移，也即在租赁期内，租赁转移的是资产的使用权，而不是资产的所有权，而且这种转移是有偿的，取得使用权需要以支付租金为代价。
(二)租赁的种类
租赁分类是一件复杂的事情，这不仅因为租赁业务种类繁多，可从不同角度进行分类，更主要的是因为国内对Rent和Lease这两个租赁的英文名称一直缺乏准确的对照，这给我国租赁行业监管及交流造成一定影响。例如，《中华人民共和国合同法》将租赁分为“租赁”和“融资租赁”两类，《企业会计准则21号一租赁》则将租赁分为“经营租赁(Operating,Lease)”和“融资租赁(Financial：Leasc)”两类。为了便于理解，本书将租赁行业分为租赁服务(RentalandLeasingService)和融资租赁(FinancialLeasing)两大类。
1.租赁服务
租赁服务包括各种有形资产、非金融类无形资产的短期和长期租赁，按照国家统计局国民经济行业分类标准，租赁服务属于“租赁和商务服务业”。租赁服务可分为以下两个小类：一是短期租赁，包括机动车、休闲体育设、个人和家庭用品的租赁;二是长期租赁，包括商业经营常用的其他机械设备、运输设备、知识产权资产及类似产品的租赁。
租赁服务是一种涉及出租人和承租人两方的简单交易，其流程通常是由承租人对出租人已有的物件交付某种质押(居民身份证、押金等)和租金后，取回使用、租赁期满后将物件完好地退还给出租人，并取回质押物或者押金。在实践中，租赁服务中最主要的是经营租赁(OperatingLeases)，它是指出租人不仅要向承租人提供设备的使用权，还要向承租人提供设备的保养、保险、维修和其他专门性技术服务的一种租赁形式，又称服务性租赁。
2.融资租赁
融资租赁业务是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。融资租赁是一种具有融资、融物双重职能的交易，涉及出租人、承租人、出卖人三方当事人，包括租赁合同、供货合同等两个或两个以上合同。出租人根据承租人的要求和选择，与出卖人订立供货合同支付货款，与承租人订立租赁合同，将购买的设备租给承租人使用，租期大部分相当于设备寿命期。在租赁期间内，承租人按合同规定分期向出租人交付租金。租赁设备的所有权属于出租人，承租人在租期内享有设备的使用权。租赁期满，设备可由承租人留购、续租或退回出租人。融资租赁与经营租赁的根本区别在于，融资租赁的出租人通常不承担租赁物的余值风险，而经营租赁的出租人一定要承担租赁物的余值风险。由此可见，融资租赁是在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁，是以融通资金为直接目的，以技术设备等动产为租赁对象，以经济法人(企业)为承租人，具有非常浓厚的金融色彩。因此，本书在讨论租赁业务时，也以融资租赁为主要内容。
(三)租赁的特点
(1)所有权与使用权相分离。租赁资产的所有权与使用权分离是租赁的主要特点之。银行信用虽然也是所有权与使用极相分离，但载体是货币资金，租赁则是资金与实物相结合基础上的分离。
(2)融资与融物相结合。租赁是以商品形态与货币形态相结合提供的信用活动，出租人在向企业出租资产的同时，解决了企业的资金需求，具有信用和贸易双重性质。这不同于借钱还钱、借物还物的常见信用形式，而是借物还钱，并以分期支付租金的方式来体现。租赁的这一特点是将银行信贷和财产信贷融合在一起，成为企韭融资的一种新形式。
(3)租金分期支付。与银行信用大多采用到期还本付息的支付方式不同，租金的偿还一般采取分期回流的方式。出租人的资金一次投入，分期收回。对于承租人而言，通过租赁可以提前获得资产的使用价值，分期支付租金便于分期规划未来的现金流出量。
(四)租赁的功能
(1)融资与投资是融资租赁的基本功能。融资租赁产生之初主要是作为一种融资方式，重点是为那些难以获得银行贷款的中小企业融资。融资租赁是以融物方式提供融资，融资上的便利必然会带来投资的扩大，这一方面表现在承租企业可以通过融资租赁扩大设备投资，另一方面社会资金也可以顺利地进入这些投资领域。这两项功能使融资租赁在投融资领域具备了其他融资形式所没有的特殊作用，成为推动租赁业发展的驱动力。
(2)产品促销与资产管理是融资租赁的扩展功能。产品促销功能与融资租赁的特殊业务形式有直接关系，由于每一笔融资租赁业务都与设备紧紧地捆绑在一起，出租人将设备出租的同时也实现了设备的销售和使用。.因此，融资租赁既是融资活动，也是销售的过程，在许多国家，生产企业已成为主要的租赁机构。
资产管理功能建立在租赁业务不断创新的基础上，具体表现在以下几个方面：一是通过经营性融资租赁达到表外融资的目的。在经营性融资租赁中，租赁资产不记人承租人的资产负债表，不影响承租人的举债能力，承租人也不必承担设备残值的处理，优化了承租人的财务安排。二是通过售后回租，实现资产转换，使企业固定资产变现，减少了固定资产占用，提高了企业收益率。在企业重组购并等活动中售后回租成为企业融资的重要方式。三是通过融资租赁可以使承租人更有效地使用设备，减少设备闲置浪费，提高资产使用效率。资产管理功能使融资租赁突破了单一融资功能的局限，极大扩展了融资租赁的发展空间。
二、租赁的产生与发展
(一)租赁起源及其在国外的发展
租赁是一个古老的经济范畴，始于物品所有权与使用权的分离。随着商品生产和交换规模的扩大，社会中会存在一方闲置不用而另一方急需使用的物品，在承租人不愿或无力购买的情况下，出租人可以付租为条件供承租人短期使用。租赁最早的记载可以追溯到公元前1400年，居住在地中海沿岸的腓基人发明了租赁这种新的商业贸易模式。后来，土地、房屋、农具、马匹等农用生产资料都成为租赁对象，租赁被广泛用于农业经济活动中。
近代租赁业始于18世纪的工业革命。工业革命使社会生产从以业、手工业经济为主，转向以机器制造业为主。为了适应社会化生产方式和产业结构的变化，租赁业发展进入了新阶段，租赁对象也发生了明显变化。这一时期的租赁业通常称为近代设备租赁业，具有如下特征：一是工业机器设备成为主要的租赁对象，租赁成为企业普遍采用的设备销售方式;二是租赁期限较长;三是从事租赁业务的主体是设备制造商，租赁对象主要是自己生产的设备，租赁交易在生产厂家(出租人)和用户(承租人)二者之间进行，用户把租赁作为代替购买的手段，制造商以此促进设备销销售。
现代融资租赁始于20世纪50年代，以1952年美国租赁公司的成立为标志。现代融资租赁与传统租赁的本质区别在于：传统租赁按承租人租赁使用物件的时间计算租金，而融资租赁按承租人占用融资成本的世间计算租金。现代融资租赁是市场经济条件下更大规模的社会化生产分工和市场经济自由竞争的结果，具有鲜明的特征：一是现代租赁是以融资租赁为重要标志的租赁信用形式，承租人不仅取得物品的使用权，更重要的是将租赁信用作为一种融资手段，具有信用和贸易的双重功能;二租赁公司以租赁信用中介机构的形式出现，这种专业化运作使租赁信用形式有了质的飞跃;三是租赁的功能更完善、经济关系更广泛，现代租赁的信用、贸易功能，尤其是金融功能被充分发挥和利用，企业普遍通过租赁设备来解决资金短缺、技术改造问题。随着用户多元化服务要求的增加，当前融资租赁业的功能还进一步扩展到财政金融、经营管理、销售网络、咨询策划等很多领域。
(二)我国的融资租赁发展历程及现状
我国融资租赁的发展始于改革开放之初。1980年年初，中国国际信托投资公司试办了第一批融资租赁业务，并取得了良好的经济效益。1981年，中国东方国际租赁公司和中国租赁有限公司两家融资租赁公司先后成立，标志着我国融资租赁业的创立。在改革开放初期，融资租赁作为一种新的交易方式，充分适应了我国当时国有企业技术改造服务的投资需求，为我国吸引外资、引进国外先进设备、支持国内企业技术改造等做出了突出贡献。
在经历了诞生初期的快速发展后，由于管理制度的缺失，在20世纪90年代融资租赁业欠租违约事件屡有发生，导致许多租赁公司陷入破产、清算或业务停滞的局面。为此。从1999年开始，《中华人民共和国合同法》《金融租赁公司管理办法》和《企业会计准则——租赁》等法律法规相继出台，为融资租赁交易构建了基本的法制基础，我国融资租赁业重获新生，步入了一个崭新的发展阶段。2007年，中国银监会发布了新的《金融租赁公司管理办法》，明确了金融租赁公司新的准入标准和监管标准，允许符合资质要求的商业银行和其他金融机构设立和参股金融租赁公司。随着这些新鲜血液的输入，我国融资租赁业进入了迅速发展的时期，融资租赁企业的经营规模和能力显著提高，服务领域日益广泛，业务范围不断展，在推动产业创新升级、拓宽中小微企业融资渠道、带动新兴产业发展和促进经济结构调整等方面的作用进一步提升。截至2014年底，我国登记在册的融资租赁企业共2045家，注册资本金总量5564.6亿元，资产总额11010.0亿元。其中，内资试点企业152家，注册资本金为836.2亿元，资产总额3166.2亿元;外资企业1893家，注册资本金4728.4亿元，资产总额7843.7亿元。从融资租赁资产行业分布看，融资租赁资产总额排名前五位的行业分别是交通运输设备、通用机械设备、工业装备、建筑工程设备和基础设施及不动产，前五大行业融资租赁资产总额占总融资租赁资产总额的50.O%。
三、租金管理
(一)租金的构成要素和支付方式
租金是出租人因转让某种资产的使用权而获得的补偿和收益，即承租人因使用租赁物件而支付给出租人的费用。租金直接关系到租赁业务各方的经济利益，因此，确定租金的金额和支付方式是融资租赁交易的关键问题之一。
租金的确定以消耗在租赁资产上的价值为基础，取决于租赁市场的供求关系。融资租赁每期租金的多少，一般取决于以下三个因素：一是设备原价及预计残值，包括设备购买价、运输费。安装调试费、保险费以及设备租赁期满后出售可得的收入;二是资金成本，即租赁公司为承租企业购置设备垫付资金所应支付的利息;三是租赁手续费，即租赁公司承办租赁设备所发生的业务费用和必要的利润。通常，租金总额等于上述三个因素的总和。
支付方式也是影响租金水平的重要因素。租金的支付通常有以下三种分类形式：一是按支付间隔期的长短，分为年付、半年付、季付和月付等方式;二是按在期初和期支付，分为先付和后付;三是按每次支付额的大小，分为等额支付和不等额支付两种。在融资租赁实践中，承租企业与租赁公司商定的租金支付方式，大多为后付等额年金支付。
(二)租金的计算方法
租金的计算方法很多种，常见的有年金法、附加率法、成本回收法、浮动利率租金计算法、不规则租金计算法等。在我国融资租赁实务中，租金的计算大多采用等额年金法。年金法是以现值理论为基础的租金计算方法，即将一项租赁资产在未来各租期内的租金按一定的利率换算成现值，使其现值总和等于租赁资产成本的租金计算方法。而所谓等额年金法，是以现值理论为基础，从租赁开始的那个年份起，每隔一段时间向出租人支付等额租金的一种租金支付方式。承租人定期支付等额租金,租赁期满，出租人收取的租金现值总额应正好等于租赁设备的率利之和。
(三)租金的影响因素
影响租金的因素一般有以下几种：
(1)租赁期限。租期的长短，决定了租金支付年限的长短。租期越长，承租人占用出租人资金的时间就越长，出租人承受的利息负担就越重，因此，在出租人通过租金形式回收利息的情况下，程期越长，租赁费用的总额会越大。
(2)计算方法。同一笔租赁交易，不同的租金计算方式直接影响租金总额的大小。
(3)利率。在租赁设备总成本一定的情况下，利率是影响租金总额最重要的因素。在固定利率条件下，若其他因素不变，利率越高，租金总额越大，反之亦然;在浮动利率条件下，若其他因素不变，基准利率加上利差之和越高，当期的租金越大，反之亦然。_
(4)付租间隔期。一般情况下，租金支付的间隔期越长，承租人占用出租人资金的时间就越长，应支付给出租人的利息就越多，从而租金总额将越大。
(5)保证金的支付数量和方式。保证金是出租人为了减少出租资产的风险而向承租人预收的一笔资金。承租人在租赁开始日按租赁资产价款的一定比例支付保证金。一般情况下，支付的保证金越多，租金总额越小;反之则越大。
(6)营业费用。对于经营租赁，由于出租人能从规模经济中得到好处，从而可以按比承租人更低的成本来维修和保养租赁资产，所以一般由出租人承担营业费用，出租人可以选定较低的租金形式，把部分节约下来的费用转让给承租人，以促成租赁交易;对于融资租赁，承租人一开始就将租入的设备作为自己的资产，相应的也要负担设备的维修、保养费用，这可以防止出租人将营业费用作为较高的租金全部转移给承租人，减轻不合理的经济负担。
(7)付租方式。付租方式有期初付租和期末付租之分。再期初付租情况下，承租人占用出租人资金的时间相对缩短，租金总额较少;相比之下，期付租的租金要相对较高。
(8)计息日和起租日。由于计息日和起租日的确定方法不同，两者之间的时间间隔也不同，利息累积将存在差异，进而对租金总额将产生影响。
此外，税收、支付币种等因素也会对租金的计算产生一定的影响。
四、融资租赁合同
(一)融资租赁合同及其特征
融资租赁合同是融信贷与租赁为一体的一种租赁合同，是现代商品经济发展的产物。根据我国《合同法》的定义，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。根据融资租赁合同的定义，结合其在实践中所发挥的作用，融资租赁合同主要具存以下特征：
(1)融资租赁合同是诺成、要式合同。所谓诺成合伺是指融资租赁合同经当事人意思表示一致即成立，而非以租赁物或租金的实际交付为条件。另外，我国《合同法》规定融资租赁合同应当采用书面形式;在实践中，由于融资租赁合同的订立和履行均较复杂，且涉及金额往往比较巨大，当事人未采用书面形式的，该合同应确定为无效，因此，融资租赁合同为要式合同。
(2)融资租赁合同是双务、有偿合同。双务合同是指双方当事人相互享有权利、承担义务的合同;有偿合同是指一方当事人取得权利是以偿付代价为前提的合同。在融资租赁合同中，出租人和承租人互负对待给付义务，出租人享有的权利就是承租人负有的义务;反之亦然。同时，无论是出租人还是承租人，通过履行融资租赁合同给予对方当事人一定的利益，对方当事人在取得该利益时都必须支付相应的代价。
(3)融资租赁合同是不可单方解除的合同。融资租赁合同一般都含有承租人不得中途解约的约定，即承租人在租赁期限内不得以任何理由解除合同，即使在发生不可抗力的情况下。此外，在融资租赁合同成立之时，承租人应支付的租金总额就已经确定，不管承租人是否提出解除合同的主张，都应该无条件地支付给出租人既定的租金。这是因为，融资租赁合同中出租人购买租赁物的资金绝大部分来自于第三方，如银行贷款，所以必须从承租人交付的租金中偿还第三方的贷款本息，不能因承租人受到租赁标的物灭失或毁损不交付租金而拒付贷款本息。
(二)融资租赁合同的主要内容
融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。由于融资租赁合同集买卖合同与租赁合同于一体，因此，融资租赁合同的内容包括租赁和买卖两部分。其中，租赁部分包括以下条款：租赁关系的当事人、租赁标的物、租赁标的物的出卖人及其制造厂家、租赁标的物的交付与验收、出租人购买标的物的成本、租赁期限、租金及支付方式、租赁物的保险等。买卖部分包括以下条款：买卖关系的当事人、租赁合同中约定的物、标的物的交付、标的物的担保责任和索赔、标的物的价款及支付方式、承租人对买卖合同的确认等。
融资租赁合同涉及三方当事人：为租赁交易提供资金融通的曲租人，选择租赁物并支付租金的承租人，为出租人提供租赁物的供应商(出卖人)。其中，出租人的权利与义务包括：购买租赁物的义务;在租期内享有租赁物的所有权;按合同规定收取租金的权利;合同期满，若承租人不续租或留购，有收回租赁资产的权利;根据租赁合同及时支付货款;保证租期内承租人对租赁物的充分使用权。承租人的权利与义务包括：对租赁标的物及供货方有选择权;在租期内享有租赁物的使用权，租赁期满取得租赁物所有权的权利;依合同规定支付租金的义务;按照正常方式使用并负责租赁物的维护与保养的义务。供应商(出卖人)的权利与义务包括：收取货款;出卖人在买卖合同项下的义务直接及于承租人;出卖人对租赁物的质量有保证责任;租赁物不符合合同约定条件，出卖人应按约定承担责任。
(三)融资租赁合同的签订、变更和解除
融资租赁合同的成立是指承租人和出租人就租赁物的名称、数量、用途等主要合同条款达成一致的法律行为。融资租赁合同主要是解决承租人对租赁物的需求问题，因此，融资租赁合同的订立一般由承租人发起，其具体步骤分为：第一，承租人选择租赁物的出卖人(供应商)，并与出卖人协商约定买卖合同的条款;第二，承租人选择出租人(租赁公司)，并与其融资租赁合同;第三，承租人与出租人订立委托协议，委托出租人按照自己确定的出卖人和商定的条件与出卖人订立买卖合同;第四，出租人以自己的名义与出卖人订立买卖合同，同时，承租人必须在买卖合同上签名盖章。
与其他合同一样，融资租赁合同一经合法成立，便具有了法律效力，此时任何一方当事人都不得随意变更或解除合同，否则就要承担相应的违约责任。但这并不等于说，合同一旦建立，便不可以变更或解除，而是说这种变更或解除必须符合一定的法定条件。按照《合同法》的规定，融资租赁合同的变更和解除应注意以下几点：一是融资租赁合同中的双方当事人经协商一致，可以变更或解除合同，但不得因此损害国家利益和社会公共利益。二是双方当事人协商变更融资租赁合同，应征得担保人的同意或事先通知担保人。担保人表示不同意的，如果融资租赁合同双方仍协商变更合同，则担保人的担保责任因此免除。三是未经出租人同意，承租人擅自转租租赁物的，其转租合同无效，出租人有权解除融资租赁合同。因此造成出租人损失的，承租人应负责赔偿损失。四是变更或解除融资租赁合同，应采用书面形式。五是融资租赁合同订立后，不得因承办人或法定代表人的变动而变更或解除。六是融资租赁合同解除，不影响当事人因其所受损失向有过错的对方当事人要求赔偿的权利。
五、融资租赁市场及其体系
(一)融资租赁市场的法律体系
在我国融资租赁业初期发展的十多年里,相关法律制度一直近乎空白。直至1996年5月，最高人民法院针对审判实践中出现的融资租赁案例，印发了《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》，我国才有了专门的融资租赁发展规范。此后，随着融资租赁业务的迅速发展，我国融资租赁发展的法律环境一直在不断地改善。从1999年开始，对我国程赁业发展具有重要影响的三部法律法规相继颁布。1999年3月，全国人大通过了《中华人民共和国合同法》，其中的“融资租赁合同”部分全面规定了融资租赁交易的性质、交易当事人的权利责任等，改善了我国融资租赁业发展的法律环境。2006年，财政部发布了《企业会计准则第21号——租赁》，参照国际惯例，将租赁会计划分为融资租赁会计和经营租赁会计，确定了出租人和承程人在不同交易条件下会计处理、信息披露的基本原则和方法，为我国租赁业的发展和交易形式的创新创造了条件。2014年3月，中国银监会发布了新的《金融租赁公司管理办法》，对金融租赁公司的准人条件、业务范围、经营规则和监督管理等内容进行了规定和完善，对规范金融租赁公司的经营与发展具有重要作用。
另外，《关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》(2000年)、《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》(2004年)、《融资租赁船舶出口退税管理办法》(2010年)、《关于“十二五”期间促进融资租赁业发展的指导意见》(2011年)、《关于融资租赁船舶运力认定政策的公告》(2012年)与《融资租赁企业监督管理办法》(2013年)等部门法规，也对融资租赁业务的有序、健康发展起到重要的规范和引导作用。
(二)融资租赁市场的监管体系
长期以来，我国融资租赁市场呈现“多头监管”的状况，即金融租赁公司由银监会审批、监管;内资试点融资租赁公司由商务部和国家税务总局共同审批、监管;外商融资租赁公司由商务部审批、监管。随着商务部2013年发布了《融资租赁企业监督管理办法》、银监会2014年发布了《金融租赁公司管理办法》，我国融资租赁市场监管得到了统一和完善。《融资租赁企业监督管理办法》规定由商务部对根据该部有关规定从事融资租赁业务的企业实监督管理。
《金融租赁公司管理办法》指出金融租赁公司属于非银行金融机构，由银监会负责实监督管理。
(三)融资租赁市场的运行体系
1.融资租赁市场的供给主体
目前，我国融资租赁市场的供给主体主要是融资租赁公司。根据股东背景和运营主体的不同，我国融资租赁公司可分为银行系金融租赁公司、厂商系融资租赁公司和独立第三方融资租赁公司三类。其中，银行系金融租赁公司定位于服务特大型企业和项目，优势在于资金实力雄厚、融资成本低、客户资源丰富、企业信用信息量大，劣势在于受监管制约较多、缺少灵活性;厂商系融资租赁公司定位于服务母公司的特定销售对象，优势在于具有较高的设备制造和维修的专业能力、完善的市场营销网络、广泛的客户群体和了解客户经营的能力，劣势在于融资成本相对较高;独立第三方融资租赁公司以为中小企业服务为主，优势在于受监管约束少、灵活性高、创新能力强，劣势在于融资成本相对较高、企业信用信息量较少。这三类融资租赁公司互相竞争、互相补充，共同构成了我国融资租赁市场的供给主体。
2.融资租赁市场的资金运用
从融资租赁资金的运用看，政府部门和工商企业都是重要的资金运用者。从政府部门看，融资租赁是政府主导的基础设建设的重要融资渠道。从工商企业看，航空、船舶、工程机械、医疗设备等行业具有较高的融资租赁业务渗透率(年租赁交易总额占固定资产投资总额的比率)。随着我国城市化、工业化步伐的加快，传统行业的产业升级，新兴行业和装备制造业的发展，民生工程、中西部基础设施建设以及“医改”“教改落实等带来的融资需求，未来融资租赁的运用领域和规模将进一步快速增长。
今天的成功是因为昨天的积累，明天的成功则依赖于今天的努力。一分耕耘，一分收获。祝大家2017中级经济师考试轻松过关!更多习题欢迎查看：2017年中级经济师考试试题汇总。
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