增值税特殊规定_2019年初级会计经济法基础每日攻克一考点
各位考生们即将登上初级会计考试的战场，你们准备好了吗？祝愿大家旗开得胜！小编已经为大家准备好了今天的每日一考点，赶紧来学吧。
增值税的特殊规定
一、不动产进项税额的抵扣
1.购进的不动产
一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建（不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目）以及抵债等各种形式取得的不动产，其进项税额均适用上述分2年抵扣的规定。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
2.租入的不动产
一般纳税人租入的用于生产经营的不动产，取得增值税专用发票的，其进项税额可以在当期全额抵扣。
二、销售或者出租不动产
1、小规模纳税人
小规模纳税人转让其取得的不动产，按照5%的征收率征收增值税。
小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按照5%的征收率征收增值税。
【解释】个人出租住房，应纳增值税税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%。
2.一般纳税人
一般纳税人转让或者出租2016年5月1日之后取得的不动产，按照10%的税率征收增值税。
一般纳税人转让或者出租其2016年4月30日之前取得的不动产，选择简易计税方法计税的，按照5%的征收率征收增值税。
【解释】纳税人销售不动产，按照“销售不动产”缴纳增值税；纳税人出租不动产，按照“销售服务-租赁服务”缴纳增值税。
三、房地产开发企业销售自行开发的房地产
1.增值税
（1）小规模纳税人
房地产开发企业（小规模纳税人）销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率征收增值税。
（2）一般纳税人
①房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，按照5%的征收率征收增值税。
②房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
【解释】房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2.房产税
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。
对出售前房地产开发企业已使用或者出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
3.土地增值税
房地产开发企业销售自行开发的房地产，应当征收土地增值税。
四、个人出售住房
在“北上广深”地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
在“北上广深”之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
土地增值税
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
印花税
自2008年11月1日起，对个人销售或者购买住房暂免征收印花税。
个人所得税
个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
五、金融服务
1.应当征收增值税的金融服务包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。存款利息，不征收增值税。
2.贷款服务
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照“贷款服务”缴纳增值税。
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照“贷款服务”缴纳增值税。
贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
【解释1】一般纳税人购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，不得抵扣进项税额。
【解释2】纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得抵扣。
3.直接收费金融服务
直接收费金融服务包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所（平台）管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。
直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。
4.金融商品转让
金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品（包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品）所有权的业务活动。
金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。
纳税人从事金融商品转让的，增值税纳税义务发生时间为金融商品所有权转移的当天。
金融商品转让，不得开具增值税专用发票。
【解释】转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵；但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。
注：以上知识点内容摘自郭守杰老师《经济法基础》授课讲义
(本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载)
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