土地增值税相关知识点_2019年初级会计经济法基础每日攻克一考点

只要还有一丝希望，就决不放弃，后面批次的初级会计考生们，大家一定要好好把握最后的复习时间，临阵磨枪不快也光，祝愿大家轻松过关！

土地增值税相关知识点

一、土地增值税的纳税人和征税范围

1.土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称房地产)并取得收入的单位和个人。

2.征税范围的一般规定

(1)土地增值税只对有偿转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

(2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

【解释】(1)单独转让土地使用权按“销售无形资产”缴纳增值税;(2)转让建筑物或者构筑物(如桥梁、隧道、水坝)时一并转让其所占土地的使用权的，按照“销售不动产”缴纳增值税。

3.房地产的出租

由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。

【解释1】出租人应缴纳房产税、城镇土地使用税、增值税、城市维护建设税和教育费附加，个人还应缴纳个人所得税。

【解释2】土地、房屋的出租，不属于契税的征税范围。

【解释3】转让、租赁住房订立的应税凭证，免征个人(不包括个体工商户)应当缴纳的印花税。

4.房地产的赠与

一般情况下，土地、房屋权属的赠与应征收土地增值税。不征收土地增值税的情形包括：

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人;

(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

【解释1】单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售不动产(但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，应当缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加。

【解释2】以下情形的房屋产权无偿赠与，对双方当事人均不征收个人所得税：(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

【解释3】通过赠与方式承受土地、房屋权属的，承受人应缴纳契税。

5.房地产的抵押

(1)在抵押期间，不征收土地增值税。

(2)对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应征收土地增值税。

【解释】(1)土地、房屋的抵押，不属于契税的征税范围;(2)以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税。

6.房地产的继承

房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。

【解释】土地、房屋的典当、继承、出租和抵押，不属于契税的征税范围。

7.房地产的交换

(1)房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。

(2)个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【解释】交换房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

8.房地产的自用

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

【解释】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

9.合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

10.房地产的代建行为

代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

11.房地产的评估增值

国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其未发生房地产权属的转移，也未取得收入，不征收土地增值税。

12.企业改制重组

(1)按照《公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司)，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

(2)按照法律规定或者合同约定，两个或者两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

(3)按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或者两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

(4)单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

(5)上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

【解释1】以土地、房屋权属作价投资、入股，视同发生权属转移，被投资方应当缴纳契税。

【解释2】以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方按照“房产余值”作为计税依据计征房产税;收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，投资方按照“租金收入”为计税依据计征房产税。

表1 土地增值税的征税范围

二、土地增值税的计税依据

1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入(不含增值税)减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额：(1)取得土地使用权所支付的金额：①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。(2)房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。(3)房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，利息支出不能据实扣除，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

【解释1】计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

【解释2】财政部、国家税务总局对土地增值税扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：(1)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;(2)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

(4)与转让房地产有关的税金：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税。

【解释】自2016年5月1日起，销售不动产应缴纳增值税，但销售不动产时缴纳的增值税不能计入“与转让房地产有关的税金”。

(5)财政部确定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%扣除。

【解释1】该优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人均不适用。

【解释2】从事房地产开发的纳税人只有在销售新建商品房时，才适用20%加计扣除的规定。

3.转让旧房：转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

三、土地增值税的税收优惠

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

【解释】对于纳税人既建普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

四、土地增值税的纳税清算

1.纳税人应当主动进行土地增值税清算的情形

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

2.税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的情形

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省级税务机关规定的其他情况。

注：以上知识点内容摘自郭守杰老师《经济法基础》授课讲义

(本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载)