土地增值税应纳税额的计算_2024年初级会计《经济法基础》预习考点

来源：东奥会计在线责编：张丽娜2023-10-31 17:20:25

土地增值税应纳税额如何计算？都包含哪些金额？备考初级会计考试的小伙伴们，如何大家还不了解，可以一起学习下文内容！

(一)整体计算思路

1.确定扣除项目金额

2.计算增值额

增值额=不含增值税的房地产转让收入-扣除项目金额

3.计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

4.查找“土地增值税4级超率累进税率表”确定适用税率及速算扣除系数

5.计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

(二)房地产开发企业新建房扣除项目金额的确定(5项)

1.取得土地使用权所支付的金额

(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款;

(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

2.房地产开发成本

房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。

3.房地产开发费用

(1)能分摊且能证明

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

②其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”的金额之和的5%以内计算扣除。

允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×省级政府确定的比例(5%以内)

(2)不能分摊或不能证明

财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(不区分利息费用和其他费用)按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×省级政府确定的比例(10%以内)

(3)财政部、国家税务总局对土地增值税扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：

①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

②对于超过贷款期限的利息部分(逾期利息)和加罚的利息不允许扣除。

4.与转让房地产有关的税金

(1)城市维护建设税及教育费附加;

(2)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

5.加计扣除

(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

(三)其他情形下扣除项目金额的确定

1.房地产开发企业以外的其他企业转让新建房的扣除项目

(1)取得土地使用权所支付的金额。

(2)房地产开发成本。

(3)房地产开发费用。

(4)与转让房地产有关的税金。

①城市维护建设税及教育费附加、印花税;

②《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中抵扣的，可以计入扣除项目。

2.旧房及建筑物转让的扣除项目

(1)方法一：按评估价格扣除

①旧房及建筑物的评估价格(重置成本价×成新度折扣率);

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金;

③转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税及教育费附加、印花税。

(2)方法二：按购房发票金额计算扣除

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以扣除：

①按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额;

②转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税(需提供契税的完税凭证)。

土地增值税应纳税额计算要点(综述)

项目	计算步骤/方法	具体规定
新建房	确定扣除项目金额（以房地产企业新建房项目为例）	取得土地使用权所支付的金额		地价款＋相关费用和税金
		房地产开发成本		包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等
		房地产开发费用		利息支出能分摊且能证明	利息＋前2项之和×5%以内
				利息支出不能分摊或不能证明	前2项之和×10%以内
		与转让房地产有关的税金		城市维护建设税及教育费附加【非房地产企业】城市维护建设税及教育费附加、印花税
		加计扣除		前2项之和×20% 【非房地产企业】无该扣除项目
	计算增值额	增值额＝房地产转让收入（不含增值税）－扣除项目金额
	计算增值率	增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
	查找税率表	确定适用税率及速算扣除系数
	计算应纳税额	应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
旧房及建筑物	按评估价格扣除	扣除项目包括：（1）旧房及建筑物的评估价格（重置成本价×成新度折扣率）（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金（3）转让环节缴纳的税金
	按购房发票金额计算扣除	适用情形	不能取得评估价格，但能提供购房发票，经当地税务部门确认
		扣除项目	（1）按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额（2）转让环节缴纳的税金