觉远老师：初级会计契税与土地增值税精讲

税法一向是初级会计考试的难点和重点，为让同学们顺利通关，东奥觉远老师为大家带来了以下有关契税与土地增值税的知识点内容精讲，干货满满，造福考生！

Part1：契税（地契+房契）

【考点1】契税的纳税人与征税范围（★★★）

1.在境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。

【解释】契税由权属的承受人缴纳。这里的承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

2.征税范围的基本规定

（1）土地使用权的出让与转让，包括出售、赠与、交换等

【提示】不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（2）房屋买卖、赠与、交换。

【链接】农业承包合同纠纷的仲裁不适用。

3.视同发生权属转移应纳契税的

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（2）以土地、房屋权属抵债；

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

4.不征收契税的情形

土地、房屋的典当、继承、分拆（分割）、出租和抵押，不属于契税的征税范围。

【链接】房屋产权出典的，以(      )为房产税纳税人。

【例题1•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，需要缴纳契税的有(      )。(2013年)

A.甲接受捐赠房子

B.乙出典房子

C.丙购买房子

D.丁承租房子

【答案】AC

【解析】选项BD：房屋的典当、出租，不属于契税的征税范围。

【例题2•单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是(      )。(2015年)

A.出租房屋的李某

B.出让土地使用权的某市政府

C.转让土地使用权的甲公司

D.购买房屋的王某

【答案】D

【例题3•单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的是(      )。(2015年)

A.获得住房奖励的个人

B.转让土地使用权的企业

C.继承父母汽车的子女

D.出售房屋的个体工商户

【答案】A

【例题4•多选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，属于契税征税范围的有(      )。(2016年)

A.房屋买卖

B.房屋交换

C.房屋租赁

D.房屋赠与

【答案】ABD

【解析】选项C：房屋的出租不属于契税的征税范围。

【例题5•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税征税范围的有(      )。(2016年)

A.国有土地使用权出让

B.房屋交换

C.农村集体土地承包经营权转移

D.土地使用权赠与

【答案】ABD

【解析】选项C：农村集体土地承包经营权的转移，不属于契税的征税范围。

【例题6•单选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是(      )。(2017年)

A.甲公司出租地下停车场

B.丁公司购买办公楼

C.乙公司将房屋抵押给银行

D.丙公司承租仓库

【答案】B

【解析】选项ACD：土地、房屋权属的出租、抵押，不属于契税的征税范围。

【例题7•判断题】房屋抵押不属于契税的征税范围。(       )(2018年)

【答案】√

【考点2】契税的计税依据（★★★）

契税采用比例税率，实行3%到5%的幅度税率。

1.以“成交价格”作为计税依据。

2.若无成交价格，由征收机关参照市场价格核定。

【提示】成交价格(      )增值税。

3.互换土地使用权/房屋的，计税依据为“价差”；

①交换价格不相等的，由多交付货币等其他经济利益的缴纳契税;

②交换价格相等的，(      )契税。

4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

【例题1•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，以成交价格作为契税计税依据的有(      )。

A.房屋买卖

B.土地使用权交换

C.房屋赠与

D.土地使用权转让

【答案】AD

【例题2•单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的是(      )。(2017年)

A.张某受赠房屋

B.王某与李某互换房屋并向李某补偿差价款10万元

C.赵某抵押房屋

D.夏某购置商品房

【答案】C

【例题3•单选题】2016年10月王某购买一套住房，支付购房价款97万元、增值税税额10.67万元。已知契税适用税率为3%，计算王某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是(      )。(2017年)

A.(97+10.67)×3%=3.2301（万元）

B.97÷(1-3%)×3%=3（万元）

C.(97-10.67)×3%=2.5899（万元）

D.97×3%=2.91（万元）

【答案】D

【解析】房屋买卖，以“不含增值税的成交价格”作为计税依据。

【例题4•单选题】2016年2月周某以150万元价格出售自有住房一套，购进价格200万元住房一套。已知契税适用税率为5%，计算周某上述行为应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是(      )。(2017年)

A.150×5%=7.5（万元）

B.200×5%=10（万元）

C.150×5%+200×5%=17.5（万元）

D.200×5%-150×5%=2.5（万元）

【答案】B

【例题5•单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是 (      )。(2010年)

A.100×3%=3（万元）

B.(100+60)×3%=4.8（万元）

C.(100+70)×3%=5.1（万元）

D.(100+70+60)×3%=6.9（万元）

【答案】A

【解析】

（1）契税由房屋权属承受人缴纳，周某将其70万元的房屋出售时，由对方缴纳契税；

（2）房屋进行交换的，若交换价格相等，免征契税；

（3）周某以100万元购置新住房时，应缴纳契税=100×3%=3（万元）。

【例题6•单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知，契税税率为3%。根据契税法律制度的规定，下列表述中，正确的是(      )。(2011年)

A.周某应缴纳契税3万元

B.周某应缴纳契税2.4万元

C.谢某应缴纳契税2.7万元

D.谢某应缴纳契税0.3万元

【解析】（1）以土地、房屋权属抵债，视同土地、房屋权属发生转移，应当缴纳契税，谢某是契税的纳税人;

（2）谢某取得了90万元的房屋，应纳契税=90×3%=2.7（万元）。

【例题7•单选题】老李拥有一套价值72万元的住房，老张拥有一套52万元的住房，双方交换住房，由老张补差价20万元给老李。已知契税的税率为3%，下列各项中，正确的是(       )。

A.老李应缴纳契税2.16万元

B.老李应缴纳契税0.6万元

C.老张应缴纳契税0.6万元

D.老张应缴纳契税2.16万元

【答案】C

【考点3】契税的税收减免（★）

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

4.因不可抗力住房灭失而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

5.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省级人民政府确定。

6.经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。

【例题1•多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，免征契税的有(      )。

A.军事单位承受土地用于军事设施

B.国家机关承受房屋用于办公

C.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产

D.城镇居民购买商品房用于居住

【答案】ABC

【例题2•判断题】某公立高校将一处原用于教学已免缴契税的教学楼出租给某企业，要征收契税，但不需要补缴已经免缴的契税。(      )

【答案】×

【解析】经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。

【例题3•判断题】国家机关承受房屋用于办公，免征契税。(　　)

【答案】√

【例题4•单选题】根据契税法律制度的规定，下列情形中，不予免征契税的是(      )。

A.医院承受划拨土地用于修建门诊楼

B.农民承受荒沟土地用于林业生产

C.企业接受捐赠房屋用于办公

D.学校承受划拨土地用于建造教学楼

【答案】C

Part2：土地增值税

【考点1】纳税人和征税范围（★★★）

1.土地增值税的纳税人为转让房地产并取得收入的单位和个人。

【解释】房地产，国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。

【提示】出让和出租不属于土地增值税的征税范围。

2.征税范围的具体规定

1.土地、房屋权属的赠与应征土地增值税。不征的包括：

（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；

（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将之赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

【提示】房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。

2.房地产的抵押：

（1）在抵押期间，不征收土地增值税。

（2）抵押期满，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应征收土地增值税。

3.房地产的交换

属于征税范围。但个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

【链接】交换房屋时，由(      )交付货币等其他经济利益的一方缴纳契税;交换价格相等的，免征契税。

4.房地产的自用

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

【链接】房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳(      )税。

5.合作建房

你出地，我出钱，咱俩合作建房，建成后：

（1）If按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;

（2） If 转让的，(      )征收土地增值税。

6.房地产的代建行为&房地产的评估增值

不征，因为未发生房地产权属的转移。

7.企业改制重组

（1）非公司制企业整体改制为公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司或相反，对改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

（2）几个企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

（3）企业分设为两个或者两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

（5）上述政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

觉远初级会计考试干货笔记

土地增值税的

征与不征：①看权属是否转移②看是否是特殊主体

1.出租、出让、代建、评估增值、继承 (      )

2.赠与：① 直 ② 间

3.抵押：①抵押期间(      ) ②抵押期满

4.交换：征，除非是(      )之间互换(       )用房屋

5.合作建房：盯住建成后用途 ①自用(       )②转让(      )

6.改制重组：暂不征，除非涉及了房地产开发企业

【例题1•判断题】

房产所有人将房屋赠与承担直接赡养义务的人，不征收土地增值税。(      )

【答案】√

【例题2•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是(      )。

A.甲企业将自有厂房出租给乙企业

B.丙企业转让国有土地使用权给丁企业

C.某市政府出让国有土地使用权给戊房地产开发商

D.庚软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院

【答案】B

【例题3•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是(      )。

A.政府向企业出让国有土地使用权

B.企业将闲置房产出租

C.企业之间交换房产

D.对房地产进行重新评估而产生的评估增值

【答案】C

【例题4•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是(      )。

A.房地产的出租

B.企业之间的房地产交换

C.房地产的代建

D.房地产的抵押

【答案】B

【例题5•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是(      )。

A.承租商铺的张某

B.出让国有土地使用权的某市政府

C.接受房屋捐赠的某学校

D.转让厂房的某企业

【答案】D

【例题6•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是(      )。

A.出租住房的孙某

B.转让国有土地使用权的甲公司

C.出售商铺的潘某

D.出售写字楼的乙公司

【答案】A

【考点2】土地增值税的计税依据（★★★）

1.是纳税人转让房地产取得的“增值额”，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的余额。

【提示】扣除项目是关键，区分转让的是新房还是旧房（存量房）

2.新建房地产的扣除项目金额

新房扣除项目的4+1套餐：

地价+开发成本+开发费用+有关税金+其他

（1）取得土地使用权所支付的金额

①为取得土地使用权所支付的地价款。

②在取得土地使用权时缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

（2）房地产开发成本

指开发房地产项目实际发生的成本，包括:

土地的征用及拆迁补偿费、

前期工程费、建筑安装工程费、

基础设施费、公共配套设施费

开发间接费用等。

（3）房地产开发费用

指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，“三费”并非据实扣除，而要分类讨论：

【提示1】盯住财务费用中的利息支出情况

【提示2】超过上浮幅度/贷款期限及加罚的利息部分，不得扣除。

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按“地价+开发成本”之和的5%以内计算扣除。计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（4）与转让房地产有关的税金

是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

【提示】自2016年5月1日起，销售不动产应缴纳增值税，但销售不动产时缴纳的增值税不能计入“与转让房地产有关的税金”。

（5）财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%扣除。

【例题1•单选题】甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。根据土地增值税法律制度的规定，甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为(       )。

A.2000-900=1100（万元）

B.6000×10%=600（万元）

C.2000×10%=200（万元）

D.(1000+6000)×10%=700（万元）

【答案】D

【解析】财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%=（1000+6000）×10%=700（万元）。

【例题2•单选题】北京市某企业2013年7月转让一块未经开发的土地使用权，取得收入2000万元，支付相关税费110万元。2013年3月取得该土地使用权时支付地价款1000万元，取得土地使用权时发生相关税费60万元。根据土地增值税法律制度的规定，该企业计算缴纳土地增值税时的“土地增值额”为(      )万元。

A.2000-1000=1000

B.2000-110-1000=890

C.2000-110-1000-60=830

D.2000-1000-60=940

【答案】C

【解析】（1）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税等相关税费（60万元），应计入“取得土地使用权所支付的金额”（1000+60=1060万元），准予扣除；

（2）纳税人在转让房地产时支付的相关税费110万元，准予扣除；（3）土地增值额=2000-110-1000-60=830（万元）。

【例题3•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税依据时不允许扣除的是(      )。(2018年)

A.在转让房地产时缴纳的城市维护建设税

B.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

C.土地征用及拆迁补偿费

D.超过贷款期限的利息部分

【答案】D

【解析】选项D：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

3.转让旧房

（1）按评估价格扣除时的扣除项目（房+地+税）：

按房屋及建筑物的评估价格

取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用

以及在转让环节缴纳的税金

（2）按购房发票金额计算扣除：

转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可以扣除：

①按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算的金额；

②转让环节缴纳的税金，包括城市维护建设税及教育费附加、印花税、购房时缴纳的契税（需提供契税的完税凭证）。

【例题•多选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税额时，准予扣除的项目有(      )。(2016年)

A.评估价格

B.转让环节缴纳的税金

C.取得土地使用权所支付的地价款

D.重置成本价

【答案】ABC

【考点3】土地增值税的计算（★）

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

【提示】增×税-扣×系

土地增值税的计算采用四级(        )累进税率，具体为：

1.增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

4.增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

【例题1•判断题】土地增值税实行四级超率累进税率。(       )(2015年)

【答案】√

【解析】唯一一个

【例题2•单选题】某企业销售房产取得售价5000万元，扣除项目金额合计为3000万元，已知适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。则该企业应缴纳土地增值税(       )万元。(2015年)

A.650       B.700        C.1850        D.1900

【答案】A

【解析】该企业应缴纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650（万元）。

【例题3•单选题】甲房地产公司2016年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算列式中，正确的是(      )。

A.(20000-12000)×40%-20000×5%=2200（万元）

B.(20000-12000)×40%-12000×5%=2600（万元）

C.20000×40%-12000×5%=7400（万元）

D.20000×40%-(20000-12000)×5%=7600（万元）

【答案】B

【考点4】土地增值税的税收优惠（★★★）

1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

【提示】对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

3.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

4.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

【例题1•多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，免予缴纳土地增值税的有(      )。

A.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

B.纳税人建造高级公寓出售，增值额未超过扣除项目金额20%

C.企事业单位转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%

D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产

【答案】ACD

【例题2•判断题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应按全部增值额计算缴纳土地增值税。(      )(2017年、2018年)

【答案】√

【例题3•判断题】房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算土地增值税的增值额。

【答案】√

【例题4•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，免征土地增值税的是(       )。

A.由一方出地，另一方出资金，企业双方合作建房，建成后转让的房地产

B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，企业自行转让原房地产

C.企业之间交换房地产

D.企业以房地产抵债而发生权属转移的房地产

【答案】B

【考点5】土地增值税的纳税清算（★★★）

1.纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算的情形：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

【例题1•单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于纳税人应进行土地增值税清算的情形的是(      )。(2014年)

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的

【答案】D

【例题2•判断题】房地产开发企业取得房产销售许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。(      )(2015年)

【答案】√

目前，多地2019年的初级会计准考证打印时间已经公布，请同学们按照考试管理部门的要求，在规定时间内完成打印，天道酬勤，东奥小编相信大家都能轻松过关！

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