专题二 物权法与合同法

二、合同法

10.定金与违约金

(1)定金

①定金合同从实际交付定金之日起生效(实践性合同)。

②约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分无效。

③给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

(2)违约金

【解释】违约金，是按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约时应当根据违约情况向对方支付的一定数额的货币。

【提示】当事人在合同中既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但两者不可同时并用。

【考题·单选题】甲餐厅承接乙的婚宴。双方约定：婚宴共办酒席20桌，每桌2000元;乙先行向甲餐厅支付定金1万元;任何一方违约，均应向对方支付违约金5000元。合同订立后，乙未依约向甲支付定金。婚宴前一天，乙因故通知甲餐厅取消婚宴。甲餐厅要求乙依约支付1万元定金与5000元违约金。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的是( )。(2012年)

A.甲餐厅应在1万元定金与5000元违约金之间择一向乙主张，因为定金与违约金不能同时适用

B.甲餐厅仅有权请求乙支付8000元定金，因为定金不得超过合同标的额的20%

C.甲餐厅无权请求乙支付定金，因为乙未实际交付定金，定金条款尚未生效

D.甲餐厅无权请求乙支付定金，因为定金额超过合同标的额的20%，定金条款无效

【答案】C

【解析】定金合同从实际交付定金之日起生效，在本题中，乙未依约向甲餐厅支付定金，定金合同未生效，乙无权要求甲餐厅承担定金责任。

11.房屋买卖合同与租赁合同

(1)买卖不破租赁

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

(2)房屋租赁中的承租人的优先权

出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买权。

①适用情形

只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

②通知义务

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

③承租人不享有优先权的情形

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

a.房屋共有人行使优先购买权的;

b.出租人将房屋出卖给近亲属;

【提示】近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。

c.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的;

d.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【例题·多选题】根据合同法律制度的规定，出租人出卖租赁房屋时，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但在某些特殊情形下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这种特殊情形包括(　　)。

A.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的

B.第三人善意购买租赁房屋但尚未办理登记手续的

C.租赁房屋共有人行使优先购买权的

D.出租人将租赁房屋出售给其侄子的

【答案】AC

【解析】具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使优先购买权的(选项C正确);(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的(选项D错误);(3)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的(选项A正确);(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的(选项B错误)。

12.融资租赁合同的认定

(1)一般情形

根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

【提示】(1)三方当事人：出租人、承租人、出卖人;(2)两个合同：融资租赁合同、买卖合同。

(2)售后回租：

承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

【提示】(1)两方当事人：出租人、承租人(出卖人);(2)两个合同：融资租赁合同、买卖合同。

13.民间借款的利率

(1)年利率≤24%

借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

(2)年利率>36%

借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。

(3)关于逾期利率

①有约定

借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。

②未约定或约定不明

a.既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持;

b.约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

14.建设工程合同

(1)分包

经发包人同意，总承包人可以将自己承包的“部分工作”交由第三人完成，第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担“连带责任”。

【提示】

①发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。

②禁止分包单位将其承包的工程再分包。

③建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

④承包人不得将其承包的“全部”建设工程转包给第三人。

(2)承包人的优先受偿权

①发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权。

②建筑工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日。