考点二  契税

【大纲要求】

掌握契税纳税人、征税范围（★★★）；

熟悉契税计税依据和应纳税额的计算（★★）；

了解契税税率、税收优惠和征收管理（★）。

契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。

一、契税纳税人、征税范围

例题1 · 单选题 甲公司2023年10月份将办公楼抵押给乙银行，商铺出租给丙公司，房屋出售给丁公司，上述行为中应缴纳契税的是（   ）。（2024年）

A.乙银行

B.丙公司

C.丁公司

D.甲公司

【答案】C

【解析】（1）土地、房屋典当、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。（2）在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位（丁公司）和个人为契税的纳税人。

例题2 · 单选题 根据契税法律制度的规定，下列行为中，不属于契税征税范围的是（   ）。（2024年）

A.房屋买卖

B.房屋赠与

C.房屋互换

D.房屋抵押

【答案】D

【解析】（1）契税的征税范围包括：土地使用权出让；土地使用权转让；房屋买卖、赠与、互换。（2）选项D：房屋抵押，房屋权属没有发生转移，不属于契税征税范围。

二、契税税率

契税实行3%~5%的幅度比例税率。

三、契税计税依据和应纳税额的计算

（一）计税依据

1.成交价格

2.核定价格——土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为。

3.互换价格差额——土地使用权互换、房屋互换

4.核定价格与差额

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

（二）应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×税率

四、契税税收优惠

（一）免税情形

（二）地方酌情减免税情形

1.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。

2.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

例题 · 单选题 2023年4月，法定继承人张某通过继承承受市场价值为100万元的房屋一套，同年10月张某购买商品房一套，取得增值税普通发票，注明金额200万元，税额18万元。已知当地规定的契税税率为3%，计算张某上述行为应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（   ）。（2024年）

A.（100+200）×3%=9（万元）

B.（100+200+18）×3%=9.54（万元）

C.200×3%=6（万元）

D.（200+18）×3%=6.54（万元）

【答案】C

【解析】（1）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税；（2）房屋买卖计税依据为不含增值税的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；（3）张某上述行为应缴纳契税税额=200×3%=6（万元）。

【总结归纳】契税