专题四 房产税

考点01 征税范围和纳税人

（一）征税范围

1.结构范围

（1）房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

（2）独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

2.用途范围

对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

理解：

对于房地产开发企业，开发的房地产属于用于销售的存货，并没有实际使用价值，所以不需要缴纳房产税，如果转为经营自用或用于出租那么相当于生产经营使用的房产，需要征收房产税。

3.地域范围

房产税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）。

（二）纳税人

考点02 减免税优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。

2.国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。但公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

4.个人拥有的非营业用的房产，免征房产税。但对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应按照规定征收房产税。

考点03 计税依据、税率和应纳税额的计算

（一）计税依据

1.从价计征的基本规定

对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额。

2.从租计征的基本规定

对于出租的房屋，以租金收入（不含增值税）为计税依据。

（二）应纳税额的计算

案例：

2024年3月底，甲企业（一般纳税人）将自建原值为800万元的住房按市场价格出租给员工居住，2024年全年取得不含税租金30万元，当地房产原值减除比例为30%。

甲企业2024年度应缴纳房产税=800×（1-30%）×1.2%×3/12+30×4%=2.88（万元）。

考点04 征收管理

（一）纳税义务发生时间

（二）纳税期限

房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

（三）纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。