考点03：租赁合同(★★★)(P269)

1.租赁期限

(1)租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。(2021年简答题)

(2)租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

2.不定期租赁

(1)租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的，视为不定期租赁。

(3)租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

解释

对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

3.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

4.维修义务

(1)出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

(2)承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担维修义务。(2022年简答题)

5.租金的支付期限

(1)承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

(2)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6.承租人的权利和义务

(1)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

(2)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

(3)承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

(4)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

7.转租

(1)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

(2)出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

手写板

8.买卖不破租赁

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。(2021年简答题)

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，租赁合同自动终止。(　　)(2022年)

【答案】×

9.承租人的优先购买权

(1)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

解释1

近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，不包括舅舅、姑姑、叔叔。

解释2

只有房屋租赁的承租人才享有优先购买权。其他标的物的租赁，承租人并不享有优先购买权。

(2)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

(4)出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。(2021年简答题、2022年简答题)

10.承租人的优先承租权

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

11.一房多租

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(1)已经合法占有租赁房屋的;

(2)已经办理登记备案手续的;

(3)合同成立在先的。

手写板