非投资性房地产转换为投资性房地产

自用房地产或存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按转换日的公允价值计量，转换日公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“其他综合收益”科目。

自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产的账务处理：

借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）

　　累计折旧

　　固定资产减值准备

　　公允价值变动损益（借差）

　贷：固定资产（原值）

　　　其他综合收益（贷差）

【相关链接1】转换日，该资产仍按原有计税基础计算，由此产生资产账面价值和计税基础的差异，若投资性房地产的账面价值<计税基础，企业应当以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认递延所得税资产（贷方科目所得税费用）；若投资性房地产的账面价值>计税基础，虽然交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额，但属于后续计量，不适用于“初始确认豁免”原则，应确认递延所得税负债（借方科目其他综合收益）。

【相关链接2——企业所得税】自用房地产或存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，由于只是资产使用性质的改变，资产的所有权未发生改变，企业所得税上不确认利得或者损失。企业应将记入“公允价值变动损益”科目的金额在所得税申报时进行纳税调整，而记入“其他综合收益”科目的金额，由于会计上未计入当期损益，无须进行纳税调整。

【案例3-2】2013年真题（节选）

20×2年2月1日，B公司停止自用一座办公楼，并与Y公司（非关联公司）签订租赁协议，将其租赁给Y公司使用，租赁期开始日为20×2年2月1日。20×2年2月1日，B公司将该办公楼从固定资产转为投资性房地产核算，并采用公允价值模式进行后续计量。

该办公楼20×2年2月1日的账面价值为800万元，公允价值为1000万元，20×2年12月31日的公允价值为1100万元。20×2年12月31日，B公司将上述办公楼列示为投资性房地产（余额为1100万元），并在20×2年度损益中确认300万元公允价值变动收益（投资性房地产公允价值变动收益）。

要求：针对资料，假定不考虑其他条件，说明B公司的会计处理存在哪些不当之处，并提出恰当的处理意见（不考虑相关税费或递延所得税的影响）。

【答案】

B公司在损益中确认300万元公允价值变动收益存在不当之处。

处理意见：有关房产在转换日的公允价值和账面价值的差额200万元（1000-800）应计入其他综合收益，转换日之后的公允价值变动100万元（1100-1000）应计入损益（公允价值变动收益）。

【案例3-3】2021年真题（学员回忆版）

A公司2021年将自用固定资产转换为公允价值模式计量的投资性房地产。该固定资产账面净值950万元，公允价值1100万元，A公司将公允价值大于账面价值的差额150万元，计入公允价值变动损益，并计入了2021年企业所得税应纳税所得额。

要求：针对资料，假定不考虑其他条件，判断A公司2021年相关事项的会计处理和企业所得税处理是否存在不当之处。如果存在不当之处，提出恰当的处理意见（不考虑相关税费或递延所得税的影响）。

【答案】

A公司的会计处理存在不当之处。

处理意见：A公司应将公允价值大于账面价值的差额150万元，计入其他综合收益。

A公司的企业所得税处理存在不当之处。

处理意见：由于资产所有权未发生改变，A公司无须计入2021年企业所得税应纳税所得额。