转租赁

转租情况下，转租出租人对原租赁合同和转租赁合同分別根据承租人和出租人会计处理要求，进行会计处理。

承租人在对转租赁进行分类时，转租出租人应基于原租赁中产生的使用权资产，而不是原租赁的租赁物（如作为租赁对象的不动产或设备）进行分类。原租赁资产不归转租出租人所有，原租赁资产也未计入其资产负债表。因此，转租出租人应基于其控制的资产（即使用权资产）判断构成经营租赁还是融资租赁进行会计处理。

转租赁的会计处理应当以原租赁确认的使用权资产为基础。如果转租赁为融资租赁的，则应终止确认原使用权资产并确认损益；如果转租赁为经营租赁的，则在转租期内对使用权资产进行合理的折旧，与租金收入相配比。即，当转租赁构成经营租赁时，在转租出租人和承租人的报表中会同时出现就同一项租赁物的使用权资产。

原租赁为短期租赁，且转租出租人作为承租人已按照准则采用简化会计处理方法的，应将转租赁分类为经营租赁。

提示：

转租赁的分类及会计处理在2021年延考试题中予以了重点考核。

入木三分·透过现象看本质

往年考生对转租赁与投资性房地产如何区分疑问较多，特作讲解，该内容不做考试要求。

在国际会计准则（IFRS）下，使用权资产如果明确用于转租且转租形成经营租赁，是可以作为投资性房地产并按公允价值计量的。但在中国企业会计准则下，强调投资性房地产中用于出租的建筑物必须是企业拥有产权的建筑物，以及投资性房地产应当可以出售，如果将使用权资产作为投资性房地产则会与此发生逻辑矛盾，因而使用权资产不可以转为投资性房地产。

此前在《企业会计准则第21号——租赁》修订征求意见时，征求意见稿曾有一度考虑引入IFRS的上述规定，但最终考虑到与投资性房地产准则的衔接问题，最终定稿时删除了该条规定，也成为中国企业会计准则和IFRS的一项最新差异。

A公司成立了一家由其全资控股的B公司，并以自己的名义与房东签订了一份租赁合同，约定租赁两层楼作为其办公用房。结算房租时，由A公司全额支付，且房租发票全部开具给A公司。实质上，其中一层楼的一半面积为子公司B实际使用，另外一层是母子公司混用，内部约定按照母子公司人员比例确定子公司承担10%。然后A公司与B公司签订分摊费用协议（1年1签），向B公司分摊其实际占用部分的房租费用，分摊协议内容也是简单约定了分摊的原则及分摊的金额。

A公司认为，A公司与B公司签署的分摊协议不属于租赁合同。A公司正常确认使用权资产和租赁负债，并进行摊销；B公司就分摊协议的部分确认费用，A公司同时冲销自己账面的租赁费用。

【分析】

母子公司是否构成转租赁，需要考虑是否存在“已识别资产”，即子公司实际使用的区域是否相对固定，与母公司自用的区域之间有无明显的分隔。如果只是一般的格子间，随着人员变动随时调整的，则可以认为不是已识别资产。如果不是租赁合同，则A公司应作为服务收入。