纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（★★★）
纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
提示：
1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本政策范围内；
2.不动产“取得”的途径是多样化的——“外来”与“自建”；
3.销售不动产税率为9%；简易计税征收率为5%；预征率为5%。
1.一般纳税人转让不动产的计税
一般纳税人转让其“营改增”前（2016年4月30日前）取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税。计税规则归纳为：
一般纳税人转让其“营改增”后（2016年5月1日后）取得的不动产的，适用一般计税方法计税。
“外来”的：不动产属地差价预征率（5%）预缴、机构地全价税率（9%）计销项。
“自建”的：不动产属地全价预征率（5%）预缴、机构地全价税率（ 9%）计销项。
特别提示：
上述全价、差价均为不含增值税的金额。
“外来”的不动产：简易计税的预缴、计税都用差价；一般计税预缴用差价，计税用全价。
“自建”的不动产：预缴和计税都用全价。
来源 | 取得时间 | 预缴与计税 |
直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债（外来的） | 2016年4月30日前 | 选择适用简易计税方法计税的：（差价5%预缴；差价5%计税） ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%-预缴税额 |
选择适用或应该适用一般计税方法计税的：（差价5%预缴；全价9%计销项） ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=（取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额 | ||
2016年5月1日后 |
来源 | 取得时间 | 预缴与计税 |
自建 | 2016年4月30日前 | 选择适用简易计税方法计税的：（全价5%预缴；全价5%计税） ①按5%的征收率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按5%的征收率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%-预缴税额 |
选择适用或应该适用一般计税方法计税的：（全价5%预缴；全价9%计销项） ①按5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款 预缴税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②按9%的税率向机构所在地主管税务机关申报纳税 应纳税额=取得的全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税额 | ||
2016年5月1日后 |
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