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租赁物

1.出租人的保持义务

(1)出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

(2)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金。因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

2.租赁物危及承租人安全或健康

租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

3.承租人的合理使用义务与租赁物的维修

(1)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。(主观题必备)

(2)维修义务(2020年、2019年案例分析题)(主观题必备)

①出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定或者因承租人过错致使租赁物需要维修的除外。

②承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。

③因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

4.添附(主观题必备)

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

5.转租(主观题必备)

(1)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失(承担违约责任)。(2023年案例分析题)

(2)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除(其与承租人之间的租赁)合同。

(3)出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在6个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

(4)次承租人代为支付租金(2024年新增)

①承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

②次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。

案例:

甲公司将房屋出租给乙公司,约定月租金5000元;乙公司将该房屋转租给丙公司,约定月租金8000元。

分析:

(1)转租经过甲公司同意

转租经过甲公司同意

2)转租未经甲公司同意

转租未经甲公司同意

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