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土地增值税扣除项目有哪些

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土地增值税计税依据 2022-06-15 22:59:24

问题来源:

根据土地增值税法律制度的规定,下列各项中,属于房地产开发成本的有(  )。
A、耕地占用税
B、前期工程费
C、基础设施费
D、取得土地使用权时按规定缴纳的契税

正确答案:A,B,C

答案分析:房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费(包括耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。选项D:属于“取得土地使用权所支付的金额”。

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于老师

2022-06-16 17:21:24 1227人浏览

哈喽!努力学习的小天使:

1.计算土地增值税的扣除项目具体有哪些? 

房地产开发企业销售新建房:

(1)取得土地使用权所支付的金额(此时如果给出的是“金额”,而没有给出契税税率,那么不用计算契税;如果给出的是“价款”,而且给出了契税税率,那么需要计算契税,契税加上价款就是所支付的金额);

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用;

(4)与转让房地产有关的税金(城建税、教育费附加和地方教育附加);

(5)加计扣除20%。

非房地产开发企业转让新建房:

(1)取得土地使用权所支付的金额(此时如果给出的是“金额”,而没有给出契税税率,那么不用计算契税;如果给出的是“价款”,而且给出了契税税率,那么需要计算契税,契税加上价款就是所支付的金额);

(2)房地产开发成本;

(3)房地产开发费用;

(4)与转让房地产有关的税金(印花税、城建税、教育费附加和地方教育附加)。

如果是转让旧房(房企或非房企):

第一种情况——能取得评估价格

可以扣除的项目有三大类:

1.取得土地使用权支付的金额(这里包括地价款+登记过户手续费+受让土地使用权时缴纳的契税);

2.评估价格;

评估价格=重置成本价×成新度折扣率【按照评估价格扣除,一般不单独给出地价款和契税,一般默认为评估价格中包括地价款和契税;但是如果题目单独给出地价和契税的话,还是要作为扣除项目扣除的】

3.转让环节缴纳的税金(城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税。注意这种情况里并不包括契税)。

第二种情况——不能取得评估价格,能提供购房发票

可以扣除的项目有两大类:

1.取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格=购房发票所载金额×(1+n×5%)(n为年限)

2.转让环节缴纳的税金(城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税+契税)

注意:

(1)计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

(2)如果能提供契税完税凭证,与转让房地产有关的税金还包括契税,反之则不得扣除契税,其次契税不得作为加计扣除5%的基数。

第三种情况——不能取得评估价格,也不能提供购房发票,采用核定征收。

2.房地产开发成本的具体内容。

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

(1)土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

(2)前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

(3)建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

(4)基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

(5)公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(6)开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

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