问题来源：
位于县城的某房地产开发企业（增值税一般纳税人）在当地开发建造普通标准住宅，2015年6月取得土地使用权支付金额1000万元、缴纳相关税费40万元，发生房地产开发成本1100万元，另发生利息支出80万元（含加罚利息10万元），该利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供银行贷款利息证明。2019年12月将开发的房地产全部销售，取得不含增值税销售收入3000万元并签订产权转移书据。
已知：其他房地产开发费用的扣除比例为4%，该企业转让不动产选择简易计税办法，适用的增值税征收率为5%，产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。
要求：根据上述资料，回答下列问题。
1.该房地产开发企业在计算土地增值税时准予扣除的“房地产开发费用”为（ ）万元。
A、165.6
B、155.6
C、164
D、154
正确答案：B
答案分析：
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于加罚的利息不允许扣除；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。计算公式：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付金额+房地产开发成本）×5%以内。所以准予扣除的房地产开发费用=80-10+（1000+40+1100）×4%=155.6（万元）。
1.（1）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
其中土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发费用计算公式：
【利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（5%以内）
【利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（10%以内）
（1）注意只有“取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本”需要乘以省级政府确定的比例计算。
（2）注意比例是5%、10%“以内”，即比例不是必须是5%或者10%，只要在5%或者10%以内即可，具体比例考试中会给出，考生注意审题即可。
3.注意区分加罚利息，在企业所得税和土地增值税中处理的不同。
（1）在计算企业所得税时，加罚利息，一般是可以税前扣除的。
（2）在计算土地增值税时，加罚利息，不得作为扣除项目扣除。
2.关于该房地产开发企业转让房地产的行为，下列说法正确的是（ ）。
A、应纳增值税=3000×5%=150（万元）
B、应纳城建税=3000×5%×7%=10.5（万元）
C、应纳印花税=3000×0.5‰=1.5（万元）
D、应纳教育费附加=3000×5%×3%=4.5（万元）
正确答案：A,C,D
答案分析：
选项B：纳税人所在地区不在市区的，城建税税率为5%，所以应纳城建税=3000×5%×5%=7.5（万元）。
1.（1）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
其中土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发费用计算公式：
【利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（5%以内）
【利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（10%以内）
（1）注意只有“取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本”需要乘以省级政府确定的比例计算。
（2）注意比例是5%、10%“以内”，即比例不是必须是5%或者10%，只要在5%或者10%以内即可，具体比例考试中会给出，考生注意审题即可。
3.注意区分加罚利息，在企业所得税和土地增值税中处理的不同。
（1）在计算企业所得税时，加罚利息，一般是可以税前扣除的。
（2）在计算土地增值税时，加罚利息，不得作为扣除项目扣除。
3.该房地产开发企业在计算土地增值税时允许加计扣除项目的金额为（ ）万元。
A、210
B、420
C、214
D、428
正确答案：D
答案分析：
该房地产开发企业在计算土地增值税时允许加计扣除项目的金额=（1000+40+1100）×20%=428（万元）。
1.（1）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
其中土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发费用计算公式：
【利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（5%以内）
【利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（10%以内）
（1）注意只有“取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本”需要乘以省级政府确定的比例计算。
（2）注意比例是5%、10%“以内”，即比例不是必须是5%或者10%，只要在5%或者10%以内即可，具体比例考试中会给出，考生注意审题即可。
3.注意区分加罚利息，在企业所得税和土地增值税中处理的不同。
（1）在计算企业所得税时，加罚利息，一般是可以税前扣除的。
（2）在计算土地增值税时，加罚利息，不得作为扣除项目扣除。
4.下列各项中，属于房地产开发成本的是（ ）。
A、土地征用费
B、开发间接费用
C、基础设施费
D、取得土地使用权时支付的契税
正确答案：A,B,C
答案分析：
选项D：属于取得土地使用权时所支付的金额。
1.（1）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
其中土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（2）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。
2.房地产开发费用计算公式：
【利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（5%以内）
【利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的】
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×省级政府确定的比例（10%以内）
（1）注意只有“取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本”需要乘以省级政府确定的比例计算。
（2）注意比例是5%、10%“以内”，即比例不是必须是5%或者10%，只要在5%或者10%以内即可，具体比例考试中会给出，考生注意审题即可。
3.注意区分加罚利息，在企业所得税和土地增值税中处理的不同。
（1）在计算企业所得税时，加罚利息，一般是可以税前扣除的。
（2）在计算土地增值税时，加罚利息，不得作为扣除项目扣除。
小张老师
2020-08-18 10:43:29 4627人浏览
房地产的开发成本和开发费用是两个概念，开发费用和开发成本是并列关系，而不是包含关系。
房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
而房地产开发费用在会计中对应的是“销售费用、管理费用、财务费用”，但其在税法中是按照“取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本”的一定比例计算的。
您了解一下。
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