问题来源：
自2018年11月起至2022年10月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并在2022年11月至2023年2月期间全部销售，依据销售合同共计取得含税销售收入18900万元。
在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的不含税劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。
（其他相关资料：该公司所在省政府允许扣除地方教育附加。该公司发生与转让写字楼相关并可以抵扣的增值税进项税799.52万元，当地适用契税税率为3%，其他开发费用扣除比例为4%，不考虑印花税）
要求：根据上述资料，回答下列问题。
1.该房地产开发公司增值税销项税额为（ ）万元。
A、1164.22
B、519.05
C、720.05
D、900
正确答案：A
答案分析：该房地产开发公司增值税销项税额=（18900-8000×60%）÷（1+9%）×9%=1164.22（万元）。
2.该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的城市维护建设税和两个附加合计为（ ）万元。
A、90
B、72
C、51.91
D、36.47
正确答案：D
答案分析：该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的城市维护建设税和两个附加合计=（1164.22-799.52）×（5%+3%+2%）=36.47（万元）。
3.该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的“取得土地使用权所支付的金额”为（ ）万元。
A、4944
B、5240
C、6030
D、8240
正确答案：A
答案分析：该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的取得土地使用权支付金额=8000×60%+8000×3%×60%=4944（万元）。
4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A、1123.33
B、1056.39
C、1059.23
D、963.43
正确答案：C
答案分析：该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（万元）
转让收入=18900-1164.22=17735.78（万元）
扣除项目金额=4944+6200+36.47+795.76+（4944+6200）×20%=14205.03（万元）
土地增值额=17735.78-14205.03=3530.75（万元）
增值率=3530.75÷14205.03×100%=24.86%，适用30%的税率。
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=3530.75×30%=1059.23（万元）。
刘老师
2023-10-28 15:03:47 1552人浏览
您说的是全额计税的情况，但是差额计税的时候，就不适用这个公式了。
房开企业新项目一般计税时申报纳税也是可以减掉地价款的，对于房地产开发企业，一般是从政府拿地的，取得的是财政票据，不能抵扣进项税额，开发出的房地产对外销售，采用一般计税方法时，国家为了弥补纳税人购进土地时不能抵扣进项税额的损失，允许以从销售收入中扣除地价款后的差额来计算销项税额。故要扣除支付的地价款。
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