第三小问为什么不算利息费用?
问题来源:
某县城一家房地产开发企业(增值税一般纳税人)2022年1月向政府部门支付土地使用权价款1750万元,取得一宗土地的使用权并缴纳契税52.5万元,已取得相应的财政票据和契税完税凭证,将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼。当年建成后,80%的建筑面积于11月直接对外销售,取得含增值税销售收入7648万元;其余部分自11月暂时对外出租,本年度内取得含增值税租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用如下:
(1)房地产开发成本2250万元。
(2)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率,但不能准确按转让房地产项目计算分摊)。
(3)该企业建造过程中全部可抵扣的增值税进项税合计为350万元,出租房产过程中未直接发生增值税进项税。
(其他相关资料:当地政府规定,房地产开发费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%,不考虑印花税)
要求:根据上述资料,按顺序回答下列问题。
1.该房地产开发企业增值税的销项税额合计数为( )万元。
A、539.01
B、544.21
C、521.09
D、636.69
正确答案:B
答案分析:该房地产开发企业的增值税销项税额=(7648-1750×80%×80%)/(1+9%)×9%+63/(1+9%)×9%=(7648-1120)/(1+9%)×9%+63/(1+9%)×9%=539.01+5.20=544.21(万元)。
要注意房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),向政府支付的土地价款在计算增值税时可以扣除的规定。
2.该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加合计数为( )万元。
A、19.42
B、18.90
C、17.11
D、28.67
正确答案:A
答案分析:该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加=(544.21-350)×(5%+3%+2%)=19.42(万元)。
3.该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的房地产开发费用为( )万元。
A、306.32
B、291.78
C、265.82
D、1100
正确答案:C
答案分析:可以扣除的取得土地使用权支付金额=(1750+52.5)×80%×80%=1153.6(万元)
开发成本=2250×80%=1800(万元)
取得土地使用权只进行了80%面积的实际开发,开发的面积中,只有80%的比例实现了销售,所以需要乘以2个80%;但是开发成本是实际开发投入的,80%的比例实现了销售,所以需要乘以1个80%。
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153.6+1800=2953.6(万元)。
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的房地产开发费用=2953.6×9%=265.82(万元)。
房地产开发费用的扣除比例要注意题目给定的条件,本题给出了9%的比例。
4.该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、1439.99
B、1117.38
C、949.96
D、1120.13
正确答案:B
答案分析:准予扣除的税金=(539.01-350×80%)×(5%+3%+2%)=25.90(万元)
土地增值税条例和细则中没有扣除地方教育附加的规定,现实中各省的处理有所不同,因此考试时要注意看题目给的条件和要求,本题第2问明确要求计算地方教育附加,因此要考虑计算扣除。
计算企业整体应纳的增值税时,350万元作为进项税抵扣。但是计算土地增值税中可以扣除的税金及附加的基数时,进项税需要配比按照销售比例(80%)确定扣除,以此为基础计算出城建税和附加的基数,可以保证计算出的城建税和附加的扣除与销售额的配比性。
加计扣除=2953.6×20%=590.72(万元)
允许扣除项目合计=2953.6+265.82+25.90+590.72=3836.04(万元)
增值额=7648-539.01-3836.04=3272.95(万元)
增值率=3272.95÷3836.04×100%=85.32%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。
土地增值税额=3272.95×40%-3836.04×5%=1117.38(万元)。
周老师
2023-11-06 10:44:47 882人浏览
①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:
利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 5% 以内
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:
(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)× 10% 以内
本题中,利息费用不能准确按转让房地产项目计算分摊,因此是按照上述第二种方法计算允许扣除的房地产开发费用。
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