租房子的销项为何也参与计算?
好像有做过类似的题,用卖房的销项来减进项*附加,解释因为租房不交房产税。求帮忙看看,谢谢~
问题来源:
某县城一家房地产开发企业(增值税一般纳税人)2022年1月向政府部门支付土地使用权价款1750万元,取得一宗土地的使用权并缴纳契税52.5万元,已取得相应的财政票据和契税完税凭证,将其中80%的面积用于开发建造10栋住宅楼。
当年建成后,80%的建筑面积于11月直接对外销售,取得含增值税销售收入7648万元;其余部分自11月暂时对外出租,本年度内取得含增值税租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用如下:
(1)房地产开发成本2250万元。
(2)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行贷款利率,但不能准确按转让房地产项目计算分摊)。
(3)该企业建造过程中全部可抵扣的增值税进项税合计为350万元,出租房产过程中未直接发生增值税进项税。
要求:根据上述资料,按顺序回答下列问题。
1.该房地产开发企业增值税的销项税额合计数为( )万元。
A、539.01
B、544.21
C、521.09
D、636.69
正确答案:B
答案分析:该房地产开发企业的增值税销项税额=(7648-1750×80%×80%)/(1+9%)×9%+63/(1+9%)×9%=(7648-1120)/(1+9%)×9%+63/(1+9%)×9%=539.01+5.20=544.21(万元)。要注意房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),向政府支付的土地价款在计算增值税时可以扣除的规定。
2.该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加合计数为( )万元。
A、19.42
B、18.90
C、17.11
D、28.67
正确答案:A
答案分析:该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加=(544.21-350)×(5%+3%+2%)=19.42(万元)。
3.该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的房地产开发费用为( )万元。
A、306.32
B、291.78
C、265.82
D、1100
正确答案:C
答案分析:可以扣除的取得土地使用权支付金额=(1750+52.5)×80%×80%=1153.6(万元)开发成本=2250×80%=1800(万元)取得土地使用权只进行了80%面积的实际开发,开发的面积中,只有80%的比例实现了销售,所以需要乘以2个80%;但是开发成本是实际开发投入的,80%的比例实现了销售,所以需要乘以1个80%。
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的取得土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153.6+1800=2953.6(万元)。
该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时,允许扣除的房地产开发费用=2953.6×9%=265.82(万元)。
房地产开发费用的扣除比例要注意题目给定的条件,本题给出了9%的比例。
4.该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为( )万元。
A、1439.99
B、1117.38
C、949.96
D、1120.13
正确答案:B
答案分析:准予扣除的税金=(539.01-350×80%)×(5%+3%+2%)=25.90(万元)土地增值税条例和细则中没有扣除地方教育附加的规定,现实中各省的处理有所不同,因此考试时要注意看题目给的条件和要求,本题第2问明确要求计算地方教育附加,因此要考虑计算扣除。计算企业整体应纳的增值税时,350万元作为进项税抵扣。但是计算土地增值税中可以扣除的税金及附加的基数时,进项税需要配比按照销售比例(80%)确定扣除,以此为基础计算出城建税和附加的基数,可以保证计算出的城建税和附加的扣除与销售额的配比性。
加计扣除=2953.6×20%=590.72(万元)
允许扣除项目合计=2953.6+265.82+25.90+590.72=3836.04(万元)
增值额=7648-539.01-3836.04=3272.95(万元)
增值率=3272.95÷3836.04×100%=85.32%,适用税率为40%,速算扣除系数为5%。
土地增值税额=3272.95×40%-3836.04×5%=1117.38(万元)。
柴老师
2023-11-15 11:34:42 1005人浏览
第一题问的是该房地产开发企业增值税的销项税额合计数,因此需要包括题目中涉及的全部销项税额,本年度内取得含增值税租金收入63万元是需要确认销项税额的,自然也包括在内。
第二题中,计算该房地产开发企业应缴纳的城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加合计数,是以实际缴纳的增值税作为计税依据的,包含出租房产收取的租金收入对应的销项税额。
您说的题目应该是计算土地增值税时,允许扣除的与转让环节有关的税金,计算时,是按照转让房产应纳的增值税为计税依据计算城建税及附加的。
第四题,就是按照转让房产应纳的增值税为计税依据计算城建税及附加的,即准予扣除的税金=(539.01-350×80%)×(5%+3%+2%)=25.90(万元),其中,539.01=(7648-1750×80%×80%)/(1+9%)×9%,这里是不含出租房产取得的租金收入63万元确认的销项税额的。
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