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计算土地增值税时期间费用如何扣除?

老师  这题 .计算土地增值税时,期间费用(管理费、财务费、销售费用等)不能直接据实扣除?

还用 500*70%+(4944+6200)*4%?

扣除项目及其金额应纳税额计算的一般规定 2020-10-16 21:05:45

问题来源:

某房地产开发公司系增值税一般纳税人,于2017年10月受让一宗土地使用权,依据受让合同支付地价款8000万元(已取得财政部门监制的财政票据),当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2017年11月起至2019年12月末,该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并在2019年11月至2020年2月期间全部销售,依据销售合同共计取得含税销售收入18900万元。在开发过程中,根据建筑承包合同支付给建筑公司的不含税劳务费和材料费共计6200万元,开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。
(其他相关资料:该公司所在省政府允许扣除地方教育附加。该公司发生与转让写字楼相关并可以抵扣的增值税进项税799.52万元,当地适用的城市维护建设税税率为5%;教育费附加征收比率为3%;地方教育附加征收比率为2%;契税税率为3%;其他开发费用扣除比例为4%)
要求:根据上述资料,回答下列问题。(★★★) 

1.该房地产开发公司增值税销项税为(  )万元。

A、1164.22

B、519.05

C、720.05

D、900

正确答案:A

答案分析:该房地产开发公司增值税销项税=(18900-8000×60%)÷(1+9%)×9%=1164.22(万元)。

本题考查增值税销项税额的计算。

【解题关键】房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)×税率

注意当期只对受让土地的60%进行开发并且全部销售,所以只能扣除8000×60%的地价款。

2.该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的城市维护建设税和两个附加合计为(  )万元。

A、90

B、72

C、51.91

D、36.47

正确答案:D

答案分析:该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的城市维护建设税和两个附加合计=(1164.22-799.52)×(5%+3%+2%)=36.47(万元)。

本题考查准予扣除的转让环节的税金及附加。

【解题关键】此题需要注意的是城建税及附加以实际缴纳的增值税为计征依据,用销项税额减去准予抵扣的进项税额计算出来的增值税应纳税额为依据计算城建税及附加。

3.该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的“取得土地使用权所支付的金额”为(  )万元。

A、4944

B、5240

C、6030

D、8240

正确答案:A

答案分析:该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的取得土地使用权支付金额=8000×60%+8000×3%×60%=4944(万元)。

本题考查取得土地使用权所支付的金额的计算。

【解题关键】取得土地使用权所支付的金额是指纳税人取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用,包括按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

此题需要注意的是该房地产开发公司只开发了60%的土地并全部销售,所以要按照比例计算准予扣除的取得土地使用权的金额。

4.该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为(  )万元。

A、1123.33

B、1059.23

C、985.84

D、963.43

正确答案:B

答案分析:该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(万元)
转让收入=18900-1164.22=17735.78(万元)
扣除项目金额=4944+6200+36.47+795.76+(4944+6200)×20%=14205.03(万元)
土地增值额=17735.78-14205.03=3530.75(万元)
增值率=3530.75÷14205.03×100%=24.86%,适用30%的税率。
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=3530.75×30%=1059.23(万元)。 

本题考查土地增值税应纳税额的计算。

【解题关键】计算土地增值税

①不含税收入=含税收入-销项税额(指销售部分的销项税额)。

②扣除项目金额。

③增值额=不含税收入-扣除项目金额。

④增值率=增值额÷扣除项目金额×100%,进而判断适用税率和速算扣除系数。

⑤土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

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杨老师

2020-10-17 13:43:39 5212人浏览

勤奋刻苦的同学,您好:

是的,期间费用不能据实扣除的,是需要按照公式计算扣除的。

因为对于一个房地产开发企业来说,它可能同时开展着几个项目,而财务费用、管理费用、销售费用,这三项费用作为期间费用,在会计上是按月核算的,不是根据项目进行分摊的。而企业进行土地增值税清算时是以项目为单位进行清算的。此时,如果简单利用这三项费用的合计数来进行扣除,显然是不合理的。

房地产开发费用的计算公式:

①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的:

允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内【本题用的是这个公式】

②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的:

允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内


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