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计算开发成本时为何土地前期开发费用不从总成本中扣除

扣除项目及其金额土地增值税应纳税额的计算 2023-11-05 11:19:56

问题来源:

2023年5月,某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的M房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业为增值税一般纳税人。企业提供的相关信息如下:
(其他相关资料:当地适用的契税税率为4%,当地省政府规定的计算其他房地产开发费用的比例为5%,允许扣除地方教育附加,不考虑印花税)
(1)2017年以出让方式取得一宗土地使用权,支付土地使用权价款20000万元,并缴纳了契税,其中一半土地用于建造M房地产项目。
(2)2019年M项目开始动工建设,因逾期开发支付土地闲置费400万元。为开发M房地产项目发生如下成本和费用:房地产开发成本8000万元(包含向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用共300万元);财务费用中包含按商业银行同类同期贷款利率计算的分摊到该项目的利息2050万元(其中含银行收取的罚息50万元,利息支出可以提供金融机构证明)。
(3)2022年12月M房地产项目竣工验收,扣留包含在开发成本中的建设安装施工企业的质量保证金500万元,建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票。
(4)2023年4月,该项目已对外销售可售建筑面积的80%,共取得含税销售收入48000万元;可售建筑面积的5%以成本价出售给本企业职工;剩余部分用于出租,一次性收取当年含增值税租金109万元。
(5)该企业已预缴土地增值税1200万元。
(6)该企业发生与转让M房地产项目有关的可抵扣的增值税进项税合计为560万元,出租房产过程中未直接发生增值税进项税额。
要求:根据上述资料,回答下列问题。

1.该企业清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为(  )万元。

A、17680

B、9300

C、8320

D、8840

正确答案:D

答案分析:契税应纳税额=20000×4%=800(万元);允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=(20000+800)×50%×(80%+5%)=8840(万元)。

【考点】土地增值税扣除项目及其金额。参考轻一P252。

2.该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加金额为(  )万元。

A、280.06

B、292.81

C、365.10

D、348.81

正确答案:B

答案分析:全部含税收入=48000÷80%×(80%+5%)=51000(万元),房地产开发企业一般计税方法下,差额计算增值税的计税销售额:可以扣除的土地价款=(20000×50%+300)×(80%+5%)=8755(万元)销售部分的销项税额=(51000-8755)÷(1+9%)×9%=3488.12(万元)
该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=(3488.12-560)×(5%+3%+2%)=292.81(万元)。

【考点】土地增值税扣除项目及其金额。参考轻一P109、P177、P242、P255。

3.该企业清算土地增值税时允许扣除的房地产开发费用为(  )万元。

A、2412

B、350.92

C、1105

D、2460.75

正确答案:D

答案分析:允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8840(万元)允许扣除的房地产开发成本=(8000-500)×(80%+5%)=6375(万元)允许扣除的房地产开发费用=(2050-50)×(80%+5%)+(8840+6375)×5%=2460.75(万元)。

【考点】土地增值税扣除项目及其金额。参考轻一P254。

4.该企业清算土地增值税时允许扣除的项目合计金额为(  )万元。

A、18025.06

B、22397.5

C、21012.46

D、21011.56

正确答案:D

答案分析:允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8840(万元)允许扣除的房地产开发成本=6375(万元)允许扣除的房地产开发费用=2460.75(万元)允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=292.81(万元)加计扣除项目=(8840+6375)×20%=3043(万元)
允许扣除项目金额合计数=8840+6375+2460.75+292.81+3043=21011.56(万元)。

【考点】土地增值税扣除项目及其金额。参考轻一P252-P255。

5.该企业清算土地增值税时应补缴的税额为(  )万元。

A、8898.43

B、9177.84

C、9178.43

D、8527.34

正确答案:A

答案分析:不含税收入金额=51000-3488.12=47511.88(万元)增值额=47511.88-21011.56=26500.32(万元)增值率=26500.32÷21011.56×100%=126.12%应缴纳土地增值税=26500.32×50%-21011.56×15%=10098.43(万元)应补缴土地增值税=10098.43-1200=8898.43(万元)。

【考点】土地增值税应纳税额的计算。参考轻一P262。

6.关于该企业土地增值税处理,下列表述正确的有(  )。

A、“与转让房地产有关的税金”不包括允许从销项税额中抵扣的进项税额

B、房地产出租,不属于土地增值税征收范围

C、为取得土地使用权所支付的契税,允许计入“与转让房地产有关的税金”中扣除

D、实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,不能按清算项目准确计算的不得扣除

E、该房地产开发企业应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报

正确答案:A,B,E

答案分析:选项C:房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。选项D:不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

【考点】土地增值税征税范围、扣除项目及其金额、征收管理。参考轻一P248、P255、P267、P269。

查看完整问题

小臧老师

2023-11-05 13:54:11 1143人浏览

尊敬的学员,您好:

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费(含开发项目的排污费)、公共配套设施费、开发间接费用等。

其中前期工程费就是土地前期开发费用,一些三通一平的费用,所以这个就是房开成本的一项,不用扣除,您再理解下~~

您再理解一下,如有其他疑问欢迎继续交流,加油!
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