应当清算和可以清算的土地增值税情况有哪些?
问题来源:
(1)2019年1月,公司以10000万元取得一处占地面积为20000平方米的土地使用权,并缴纳了契税。由于2021年1月才对这块土地进行开发,缴纳了200万元的土地闲置费。
(2)实际支付房地产开发成本共计18000万元,其中包括装修费用4000万元、资本化利息支出3000万元。
(3)截至2023年3月该房地产项目销售80%,共取得不含税收入55000万元;剩余20%的部分用于安置回迁户,同时取得回迁户支付的补差价款750万元。
(其他相关资料:当地适用的契税税率为5%;利息支出不能提供金融机构贷款证明,省级政府规定房地产开发费用的扣除比例为10%,计算土地增值税允许扣除的与转让房地产有关税金及附加共计380万元)
要求:根据上述资料,回答下列问题。
1.若房地产开发公司发生下列情形,应进行土地增值税清算的有( )。
A、房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B、已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经自用的
C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
E、直接转让土地使用权的
正确答案:A,C,E
答案分析:纳税人应进行土地增值税清算的三种情况:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。选项BD:属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况。
2.该公司清算土地增值税时应确认销售收入( )万元。
A、44000
B、55000
C、68750
D、68950
正确答案:C
答案分析:房地产开发企业用建造的房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定,同时,该笔收入应作为拆迁补偿费计入房地产开发成本。该公司应确认销售收入=55000+55000÷80%×20%=55000+13750=68750(万元)。
3.该公司清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为( )万元。
A、10500
B、10700
C、8400
D、8560
正确答案:A
答案分析:房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除,契税计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10000×(1+5%)=10500(万元)。
4.该公司清算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本为( )万元。
A、31000
B、28750
C、28000
D、14250
正确答案:C
答案分析:房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。装修费用允许作为房地产开发成本扣除。利息支出在房地产开发费用中扣除,而非在房地产开发成本中扣除。允许扣除的房地产开发成本=18000-3000+13750-750=28000(万元)。其中13750万元为安置用房确认的拆迁补偿费。
5.该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额合计为( )万元。
A、54330
B、50690
C、50430
D、51405
正确答案:C
答案分析:允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10500(万元)允许扣除的房地产开发成本=28000(万元)允许扣除的房地产开发费用=(10500+28000)×10%=3850(万元)允许扣除的与转让房地产有关的税金=380(万元)加计扣除=(10500+28000)×20%=7700(万元)允许扣除项目金额合计=10500+28000+3850+380+7700=50430(万元)。
6.该公司共应缴纳土地增值税( )万元。
A、5418
B、4326
C、5496
D、3664
正确答案:C
答案分析:增值额=68750-50430=18320(万元)增值率=18320÷50430×100%=36.33%,适用税率为30%。应纳土地增值税=18320×30%=5496(万元)。
郑老师
2023-11-05 09:40:07 860人浏览
这部分内容为您总结如下:
清算条件 | 纳税人应进行土地增值税清算的三种情况 | (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的 (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的 (3)直接转让土地使用权的 |
主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况 | (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的 (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 (4)省税务机关规定的其他情况 |
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