为什么第一问不用×90％？第二问算扣除项目需要乘
后面不是说剩余部分已全部销售，那就不用配比了呀？为什么还要乘？ 如果乘不是应该前后统一吗？为什么一二问一个乘一个不乘
问题来源：
（1）2016年1月受让一宗土地使用权，实际支付地价款5000万元，已取得合规财政票据。当日办妥土地使用证并缴纳契税150万元，不考虑取得土地使用权支付的其他费用。
（2）上述土地全部用于建造该普通住宅项目，发生开发成本4500万元，管理费用550万元，销售费用420万元，利息支出350万元（包括银行罚息50万元，不能提供金融机构借款证明）。
（3）2021年6月该项目完工，全部可售建筑面积7万平方米，7月通过竣工验收。截至2021年10月底，已销售可售建筑面积的90%，取得含税销售收入19845万元。2021年12月，税务部门要求企业进行土地增值税清算。
（4）截至2022年3月，剩余部分全部售出，取得含税销售收入2205万元。
已知：甲公司对该项目选择简易计税办法计算增值税；房地产开发费用扣除比例为10%。本题不考虑印花税、地方教育附加。
要求：根据上述资料，回答下列问题。
1.该项目2021年12月清算时允许扣除的与转让环节有关的税金为（ ）万元。
A、85.05
B、105.00
C、244.50
D、94.50
正确答案：D
答案分析：应纳增值税=19845÷（1+5%）×5%=945（万元）
应纳城建税、教育费附加=945×（7%+3%）=94.5（万元）
允许扣除的与转让环节有关的税金为94.5万元。
2.该项目2021年12月清算时准予扣除项目金额合计（ ）万元。
A、12435.05
B、12330.00
C、9648.00
D、11385.00
正确答案：D
答案分析：房地产开发企业转让新建房计算土地增值税有5项扣除：
（1）取得土地使用权所支付的金额=（5000+150）×90%=4635（万元）；
（2）房地产开发成本=4500×90%=4050（万元）；
（3）房地产开发费用=（4635+4050）×10%=868.5（万元）；
（4）与转让环节有关的税金=94.5（万元）；
（5）加计扣除=（4635+4050）×20%=1737（万元）；
所以，准予扣除项目金额合计=4635+4050+868.5+94.5+1737=11385（万元）。
3.该项目2021年12月清算时应缴纳土地增值税（ ）万元。
A、3218.40
B、2851.50
C、2795.25
D、2436.75
正确答案：D
答案分析：增值额=19845÷（1+5%）-11385=7515（万元）
增值率=7515÷11385×100%=66.01%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应缴纳土地增值税=7515×40%-11385×5%=2436.75（万元）。
4.该项目清算后2022年3月再销售剩余住宅应缴纳土地增值税（ ）万元。
A、270.75
B、315.00
C、327.67
D、268.27
正确答案：A
答案分析：准予扣除项目金额=11385÷90%×10%=1265（万元）
增值额=2205/（1+5%）-1265=835（万元）
增值率=835÷1265×100%=66.01%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应缴纳土地增值税=835×40%-1265×5%=270.75（万元）。
柴老师
2023-11-11 19:02:05 1146人浏览
1.第1问，要求计算的是清算时允许扣除的与转让环节有关的税金，税金都是销售过程中才会产生的，没有销售的部分不会产生税金的，所以就不需要再乘以销售比例了。
第2问，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本都是需要考虑销售比例的，只有销售的部分对应的金额和成本才能扣除，所以需要乘以销售比例90%。
房地产开发费用与加计扣除都是根据配比后的取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本计算的，所以不需要再乘一遍销售比例90%了。
2.清算的时候，销售比例是90%，剩余10%是在2022年3月才销售出去的。所以，清算后销售的10%，不影响清算时，扣除项目金额的计算。
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