问题来源:
收入额的确定 | 收入 构成 | 包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益(不含增值税) | ||
不含税收入的换算 | 简易 计税法 | 全额计税 | 不含税收入=含税收入-增值税=含税收入/(1+5%) | |
差额计税 | 不含税收入=含税收入-增值税 | |||
一般 计税法 | 房开企业 | 不含税收入=含税收入-增值税销项税额 | ||
非房开企业 | 不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入/(1+9%) | |||
扣除项目及其金额 | 土地增值税扣除项目(6项) 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目 6.旧房及建筑物评估价格 | 房地产开发企业转让新建房:12345 非房地产开发企业转让新建房:1234 各类企业转让存量房:146 各类企业转让未开发的土地使用权:14 |
1.取得土地使用权所支付的金额 | 取得土地使用权支付的地价款(买地的钱) | 出让方式取得为土地出让金 | ||||
行政划拨方式取得为补缴的土地出让金 | ||||||
转让方式取得为实际支付的地价款 | ||||||
交纳的有关税费,如契税、登记、过户手续费 | ||||||
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除(出售旧房常有此种情况) | ||||||
2.房地产 开发成本 | 土地征用及拆迁补偿费(含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费(增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地名称、项目名称)、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 (适当关注每个项目包含的内容) | |||||
【提示】 (1)开发间接费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (2)房地产开发企业销售已装修的房屋,装修费可以计入房地产开发成本。 | ||||||
3.房地产开发费用(与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用) | 能分摊利息支出,并提供金融机构证明的 | ①利息+(1+2)×5%以内 ②利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 | ||||
不能分摊利息支出或不能提供金融机构证明 | ①(1+2)×10%以内 ②全部使用自有资金,没有利息支出的,按照此方法扣除 | |||||
两点专门规定: 一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除 二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 | ||||||
4. 与转让房地产有关的税金 | 卖新房 | 房地产开发企业 | 城建税+教育费附加+地方教育附加(能否扣除看题目具体要求) | |||
其他企业 | 印花税0.5‰(产权转移书据)+城建税+教育费附加+地方教育附加(能否扣除看题目具体要求) | |||||
卖旧房 | 城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税(+契税) | |||||
【提示】房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除 | ||||||
5.加计扣除 | 房地产开发企业 | (1+2)×20% | ||||
对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除 | ||||||
【提示】代收费用 一并收取:计入收入,费用可扣,不作加计扣除基数 单独收取:不影响计税 | ||||||
6.旧房及建筑物评估价格 | 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 | |||||
不能取得评估价格、但能提供购房发票: 取得土地使用权支付的金额和旧房及建筑物的评估价格=购房发票所载金额×(1+5%×购买年限) 【提示】计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年 | ||||||
不能取得评估价格,也不能提供购房发票,核定征收 |
契税支付环节 | 税务处理 | |
取得土地使用权时支付的契税 | 计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 | |
纳税人转让存量房,其原购入环节缴纳的契税 | 转让有评估价格的存量房 | 已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,不另扣除 |
转让无评估价格但能提供购房发票的存量房 | 凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数 |
柴老师
2023-11-11 12:51:00 472人浏览
1.计算土地增值税时,转让新房时,契税是计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
2.转让旧房时,有评估价格,契税一般已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,不另扣除。
3.转让旧房时,如果无评估价格但能提供购房发票的,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
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