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契税有3个地方扣,这里具体是什么情况,没听明白,谢谢

契税有3个地方扣,这里具体是什么情况,没听明白,谢谢

增值额的确定 2023-11-11 10:38:05

问题来源:

考点2:土地增值税增值额的确定
知识点要求:
1.收入额的确定
2.每一项扣除项目的具体规定
收入额的确定
收入
构成
包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益(不含增值税)
不含税收入的换算
简易
计税法
全额计税
不含税收入=含税收入-增值税=含税收入/(1+5%)
差额计税
不含税收入=含税收入-增值税
一般
计税法
房开企业
不含税收入=含税收入-增值税销项税额
非房开企业
不含税收入=含税收入-增值税销项税额=含税收入/(1+9%)
扣除项目及其金额
土地增值税扣除项目(6项)
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目
6.旧房及建筑物评估价格
房地产开发企业转让新建房:12345
非房地产开发企业转让新建房:1234
各类企业转让存量房:146
各类企业转让未开发的土地使用权:14
1.取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权支付的地价款(买地的钱)
出让方式取得为土地出让金
行政划拨方式取得为补缴的土地出让金
转让方式取得为实际支付的地价款
交纳的有关税费,如契税、登记、过户手续费
取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除(出售旧房常有此种情况)
2.房地产
开发成本
土地征用及拆迁补偿费(含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费(增值税发票的备注栏注明建筑服务发生地名称、项目名称)、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
(适当关注每个项目包含的内容)
【提示】
(1)开发间接费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(2)房地产开发企业销售已装修的房屋,装修费可以计入房地产开发成本。
3.房地产开发费用(与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用
分摊利息支出,并提供金融机构证明
①利息+(1+2)×5%以内
②利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
不能分摊利息支出或不能提供金融机构证明
①(1+2)×10%以内
②全部使用自有资金,没有利息支出的,按照此方法扣除
两点专门规定:
一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除
二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
4. 与转让房地产有关的税金
卖新房
房地产开发企业
城建税+教育费附加+地方教育附加(能否扣除看题目具体要求)
其他企业
印花税0.5‰(产权转移书据)+城建税+教育费附加+地方教育附加(能否扣除看题目具体要求)
卖旧房
城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税(+契税)
【提示】房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除
5.加计扣除
房地产开发企业
(1+2)×20%
对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除
【提示】代收费用
一并收取:计入收入,费用可扣,不作加计扣除基数
单独收取:不影响计税
6.旧房及建筑物评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
不能取得评估价格、但能提供购房发票:
取得土地使用权支付的金额和旧房及建筑物的评估价格=购房发票所载金额×(1+5%×购买年限)
【提示】计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年
不能取得评估价格,也不能提供购房发票,核定征收
提示1
旧房销售不同情况扣除项目:
提示2
纳税人有下列情况之一的,需要对房地产进行评估,并以评估价格确定转让房地产收入、扣除项目的金额:
(1)出售旧房及建筑物的;
(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(3)提供扣除项目金额不实的;
(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
提示3
契税税务处理
契税支付环节
税务处理
取得土地使用权时支付的契税
计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
纳税人转让存量房,其原购入环节缴纳的契税
转让有评估价格的存量房
已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,不另扣除
转让无评估价格但能提供购房发票的存量房
凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数
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柴老师

2023-11-11 12:51:00 472人浏览

哈喽!努力学习的小天使:

1.计算土地增值税时,转让新房时,契税是计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

2.转让旧房时,有评估价格,契税一般已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,不另扣除。

3.转让旧房时,如果无评估价格但能提供购房发票的,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

每天努力,就会看到不一样的自己,加油!
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