问题来源:
位于市区的某房地产开发企业,2018年发生相关业务如下:
(1)2017年1月企业购买一宗4000平方米的土地,签订土地使用权出让合同并支付土地出让金5000万元,月底办理好土地使用证。2018年2月份发生通水通电通路工程费用500万元,已按合同约定支付款项。
(2)3月份将其中2000平方米的土地用于开发建造写字楼,8月份写字楼竣工,按合同约定应支付建筑承包商建造费用6000万元(包括未开票的质保金500万元),另企业还发生装修费用500万元。写字楼建筑面积20000平方米。
(3)全部写字楼开发过程中发生利息费用400万元,能提供金融机构贷款证明,年利率5%。
(4)9月份将15000平方米写字楼销售,签订销售合同,取得不含税销售收入30000万元;10月31日,将2000平方米的写字楼出租,合同约定租赁期限3年,自11月起每月收取不含税租金10万元;12月将2000平方米的写字楼转为办公使用,将1000平方米的写字楼作价2000万元(不含税)对外投资并约定共同承担投资风险,签订产权转移书据且有关资产过户手续均已完成。
(5)在售房、租房等过程中发生销售费用500万元;发生管理费用800万元(其中业务招待费200万元)。
(6)11月房地产企业将持有某建筑公司(非上市公司)5%的股权以1000万元的价格转让并签订了合同,转让价格中包含该建筑公司未分配利润中归属于该股权的20万元,股权的购置成本为800万元。
(其他相关资料:2018年该企业计算企业所得税时可以扣除的税金及附加(不包括土地增值税)合计1672.81万元。2018年该企业计算土地增值税时可以扣除的与转让环节有关的税金1650万元。该企业所在省份规定,按土地增值税规定的最高标准计算扣除房地产开发费用,当地土地交易契税税率4%。不考虑非货币性资产投资递延纳税政策。假定该企业允许在企业所得税前扣除的财务费用为320万元)
要求:根据上述资料,回答下列问题。
1.计算2017年企业买地应缴纳契税( )万元。
A、201
B、202
C、187
D、200
正确答案:D
答案分析:
2017年企业买地应缴纳契税=5000×4%=200(万元)。
本题考查契税应纳税额的计算。
【解题关键】买地以支付的土地出让金为计税依据。
2.计算2017年、2018年该企业总计应缴纳印花税( )万元。
A、21.31
B、22.24
C、21
D、23
正确答案:A
答案分析:
该企业2017年、2018年总计应缴纳印花税=5000×10000×0.5‰+5+500×10000×0.3‰+6000×10000×0.3‰+30000×10000×0.5‰+10×10000×12×3×1‰+2000×10000×0.5‰+1000×10000×0.5‰=213105(元)=21.31(万元)。
本题考查印花税应纳税额的计算。
【解题关键】
业务(1):签订土地使用权出让合同需要缴纳印花税;土地使用证定额5元贴花;通水通电通路工程费用所涉合同需要缴纳印花税。
业务(2):建造费用需要缴纳印花税。
业务(4):销售写字楼需要按照产权转移书据缴纳印花税;写字楼出租签订的合同需要缴纳印花税;写字楼对外投资签订的合同需要缴纳印花税。
业务(6):股权转让签订合同需要缴纳印花税。
3.2018年该企业计算土地增值税可以扣除的房地产开发费用为( )万元。
A、621
B、657
C、800
D、674
正确答案:D
答案分析:
计算土地增值税时允许扣除的土地金额和开发成本=(5000+5000×4%)×2000/4000×(15000+1000)/20000+500×2000/4000×(15000+1000)/20000+(6000-500+500)×(15000+1000)/20000=7080(万元);允许扣除的房地产开发费用=7080×5%+400×(15000+1000)/20000=674(万元)。
本题考查土地增值税的扣除项目。
【解题关键】纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的:
允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
另外,在计算取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本时,要注意配比计算。能够扣除的是销售的部分占全部的比例,同时也是开发的部分占全部的比例。
4.计算2018年该企业应缴纳土地增值税( )万元。
A、6210
B、8657
C、8000
D、8967
正确答案:D
答案分析:
此题主要注意成本费用和销售收入的配比原则的应用。计算土地增值税时允许扣除的土地金额和开发成本=7080(万元)。
允许扣除的房地产开发费用=674(万元)。扣除项目金额合计=7080+674+1650+7080×20%=10820(万元)。
增值额=32000-10820=21180(万元),增值率=21180÷10820×100%=195.75%,适用土地增值税税率50%、速算扣除系数15%,应缴纳土地增值税=21180×50%-10820×15%=8967(万元)。
本题考查土地增值税的计算。
【解题关键】计算土地增值税的步骤和公式:
第一步,计算土地增值额
增值额=不含增值税收入额-扣除项目金额
第二步,计算增值率
增值率=土地增值额÷扣除项目金额×100%
第三步,根据增值率确定适用税率的档次和速算扣除系数
第四步,套用公式计算税额。公式为:
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
5.计算2018年该企业的企业所得税应纳税所得额( )万元。
A、12960.19
B、10478.81
C、13680.19
D、14539.42
正确答案:A
答案分析:
业务招待费实际发生额的60%=200×60%=120(万元),税前扣除限额=(30000+2000+10×2)×5‰=160.1(万元),由于120万元<160.1万元,所以允许在企业所得税前扣除的业务招待费为120万元。股权转让所得=1000-800=200(万元)。
企业所得税税前可以扣除的税金及附加=8967+1672.81=10639.81(万元)。
企业的应纳税所得额=30000+2000+20-7080-10639.81-500-800-320+(200-120)+200=12960.19(万元)。
本题考查企业所得税应纳税所得额的确定。
【解题关键】企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照实际发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
同时题干直接表明在计算企业所得税时,允许扣除的财务费用320万元直接用即可;题干给出的税金及附加1672.81不包括土地增值税,那么上面计算出来的土地增值税同样可以在税前扣除。
6.计算2018年该企业应缴纳企业所得税( )万元。
A、3240.05
B、2478.81
C、2850.86
D、2453.42
正确答案:A
答案分析:
应缴纳企业所得税=12960.19×25%=3240.05(万元)。
本题考查企业所得税的计算。
【解题关键】直接用上一问的应纳税所得额乘以25%的企业所得税税率计算即可。
邹老师
2019-11-05 11:06:16 3224人浏览
是这样的,因为本题只开发了2000平方米且后续只卖了15000平方米,以及用于投资1000平方米,只有这两部分权属转移,要计算土地增值税。
所以涉及到一个配比的,可以扣除的取得土地使用权支付的金额=(5000+5000×4%)×2000/4000×(15000+1000)/20000
开发成本要包含通电通路工程费、装修费用和建造费用,但是质保金未开票,所以不能扣除的。所以可以扣除的开发成本=
500×2000/4000×(15000+1000)/20000+(6000-500+500)×(15000+1000)/20000=7080(万元)。
这里要注意通电通路工程费用是全部的4000平方米的,但是后续只开发了2000平方米,所以也要考虑一个这个的配比。
因为开发费用=利息费用+(取得土地使用权支付的金额+开发成本)85%以内,所以开发费用=7080*5%+利息费用,利息费用就也还是有一个根据销售的部分面积占总的可售建筑面积的比例进行分配的问题的。
希望可以帮助到您O(∩_∩)O~相关答疑
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