开发费用扣除比例是多少？

开发费用不应该是土地成本+开发成本的5%吗？为什么题目中写的是4%的呢？

土地增值税纳税审核 2019-11-10 00:25:47

问题来源：

税务师受托对市区某房地产开发公司（增值税一般纳税人）纳税情况进行审核，房地产开发公司在2018年发生如下业务：
（1）5月10日通过竞拍取得市区一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3500万元；
（2）自6月份开始在取得的该土地上建造写字楼，工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工；根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款给予开具增值税专用发票；
（3）与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊；
（4）当年12月31日销售写字楼的70%，取得含税销售收入合计9800万元；剩余30%自9月初开始对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年不含税租金120万元，当年实际取得租金收入40万元。
（其他相关资料：当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%、城镇土地使用税年税额4元/平方米；该公司采用一般计税方法计算缴纳增值税，12月无进项税额可抵扣，不考虑转让环节的印花税）
该房地产开发公司办税人员自行计算并缴纳了土地增值税。计算过程如下：
①计算扣除项目金额=3500×（1+3%）+1500+40+60+100+9800/（1+10%）×10%×（7%+3%+2%）=3605+1500+200+106.91=5411.91（万元）；
②增值额=9800-5411.91=4388.09（万元）；
③增值率=4388.09/5411.91×100%=81.08%；
④应纳土地增值税=4388.09×40%-5411.91×5%=1484.64（万元）
问题：

（1）根据上述资料指出该房地产开发公司办税人员自行计算的土地增值税税额是否正确？如不正确，应如何进行调整？

该公司计算的土地增值税税额不正确。
①要根据配比原则计算当期可扣除的项目金额；
②房地产开发公司在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除；
③纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内，对于超过贷款期限的加罚的利息不允许扣除；
④房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额；
⑤对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除；
⑥计入土地增值税的收入为不含增值税的收入。
正确计算方法如下：
可扣除的取得土地使用权支付的金额=3500×（1+3%）×70%=2523.5（万元）
可扣除的房地产开发成本=1500×（1-5%）×70%=997.5（万元）
可扣除的房地产开发费用=80×70%+（2523.5+997.5）×4%=196.84（万元）
与转让房地产有关的税金=（9800-3500×70%）/（1+10%）×10%×（7%+3%+2%）=80.18（万元）
可扣除项目金额合计=2523.5+997.5+196.84+80.18+（2523.5+997.5）×20%=4502.22（万元）
增值额=9800-（9800-3500×70%）/（1+10%）×10%-4502.22=4629.60（万元）
增值率=4629.60/4502.22×100%=102.83%
应缴纳土地增值税=4629.60×50%-4502.22×15%=1639.47（万元）
该公司已缴纳土地增值税1484.64万元，应补缴土地增值税=1639.47-1484.64=154.83（万元）。
该公司应做如下调账分录：
借：税金及附加　　　　　　　　　　　　　　　　　　154.83
　贷：应交税费——应交土地增值税　　　　　　　　　　154.83
借：应交税费——应交土地增值税　　　　　　　　　　154.83
　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　154.83