出售不动产简易计税扣除部分是否包含契税？

扣除的房产原值是不是应该包含取得时缴纳的契税？

增值税一般纳税人应纳税款的审核 2020-08-07 10:21:58

问题来源：

科万公司为一家大型酒店，系增值税一般纳税人，主要经营范围包括住宿、餐饮及租赁服务。2020年3月发生经济业务如下：
（1）当月取得住宿服务收入210万元，餐饮服务收入135万元（其中外卖服务收入为25万元）。
（2）将2015年1月购入的本地一栋写字楼经营租赁给一家咨询公司，约定每年收租金100万元，每半年结算一次，当月已收到50万元。科万公司选择简易计税方法计税。
（3）授权境内某餐饮企业使用其字号，当月取得特许权使用费收入100万元。
（4）将2019年8月购入异地的一处房产经营租赁给甲公司，约定年租金为500万元，租赁期为5年，每年租金于3月收取，当月科万公司收取租金500万元。
（5）将一栋于2015年3月购入的房产抵偿某公司债务，该房产购入发票因保管不善丢失，但科万公司保留完整的契税完税凭证，契税完税凭证注明的税额为80万元（税率为4%），此次抵债金额为5000万元。科万公司选择按简易计税方法计税。
（6）科万公司当月采购相关物资，取得增值税专用发票注明的增值税税额为31.5万元。已于当月申报抵扣。
其他相关资料：上述采用一般计税方法的收入均不含增值税，采用简易计税方法的收入均含税。科万公司享受生活性服务业加计抵减政策，上期末无加计抵减额余额。
要求：

（1）计算科万公司当月一般计税方法应缴纳的增值税。（不考虑预缴增值税的扣减）

一般计税方法应缴纳的增值税=（210+135）×6%+100×6%+500×9%-31.5-31.5×15%=35.48（万元）。

（2）根据资料（2），计算科万公司应缴纳的增值税。

应缴纳的增值税=50/（1+5%）×5%=2.38（万元）。

（3）根据资料（4），说明科万公司是否需要预缴增值税，如果需要预缴计算应预缴增值税，并说明预缴增值税的税务机关。

科万公司需要预缴增值税，根据规定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。应预缴增值税=500×3%=15（万元）。

（4）根据资料（5），计算科万公司抵债房产应缴纳的增值税。（★★★）

科万公司应缴纳的增值税=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%=（5000-80÷4%）/（1+5%）×5%=142.86（万元）。

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邹老师

2020-08-07 19:59:16 5119人浏览

哈喽！努力学习的小天使：

不包括契税，出售不动产选择简易计税办法计算增值税时，扣除的仅是不动产购置原价或者取得不动产时的作价。

每个努力学习的小天使都会有收获的，加油！

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