简易计税增值税为何有时全额计算有时差额计算？

如题

土地增值税、印花税、契税纳税申报代理 2022-11-06 10:51:33

问题来源：

某市增值税一般纳税人，2021年9月30日转让其2015年1月1日购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税）。该房产购入时取得购房发票注明价款700万元，保留有合法有效凭证。
请问：

（1）该房产持有环节和转让环节应缴纳的税费。

该房产持有环节，应缴纳房产税和城镇土地使用税。
该房产转让过程中，应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，印花税、土地增值税和企业所得税。

（2）假如一般纳税人选择简易计税方法，应纳增值税及会计核算。

一般纳税人选择简易计税方法：
向不动产所在地主管税务机关预缴税款：
借：应交税费—简易计税　　　　142857.14
　　　　　　　=3000000÷（1+5%）×5%
　贷：银行存款　　　　　　　　　 142857.14
当期，企业向机关所在地主管税务机关纳税申报：
借：银行存款　　　　　　　　　　10000000
　贷：固定资产清理　　　　　　　9857142.86
　　　应交税费—简易计税　　　　 142857.14

（3）土地增值税如何确定扣除项目金额。

销售旧房土地增值税扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额；
②旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率；
③在转让环节缴纳的税金：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
本案例中，按发票金额计算=700×（1+5%×7）=945万元

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孔老师

2022-11-06 12:48:25 772人浏览

尊敬的学员，您好：

主要就是看这个房屋是自建的还是外购的，如果是外购的话，那么简易计税就可以扣除取得不动产的作价，转让不动产的计税规定非常复杂，老师用表格给您总结一下：

纳税人分类及性质		项目情况（“营改增”为界）	计税方法	预缴税款		申报纳税
分类	性质			税额预缴及计算	主管税务机关	税额计算	主管税务机关
房开企业	一般纳税人	老项目	简易	应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%	主管税务机关	应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴	主管税务机关
			一般	应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%		应纳税款=（含税全价-土地价）÷（1+9%）×9% -允许抵扣的进项税-预缴
		新项目
	小规模纳税人	新或老项目	简易	应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%		应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
非房开企业	一般纳税人	前取得	简易	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	不动产所在地税务机关	应纳税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴	机构所在地税务机关
			一般	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%		应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴
		前自建	简易	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
			一般	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴
		后取得	一般	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%		应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-允许抵扣的进项税-预缴
		后自建		应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9% -允许抵扣的进项税-预缴
	小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外）	前或后取得	简易	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%		应纳税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴
		前或后自建		应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%		应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
	其他个人（购买的住房）	—		—	—	应纳税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	住房所在地税务机关
						应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%

您再理解一下，如有其他疑问欢迎继续交流，加油！

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