使用权资产折旧为何除以9年？

第（5）问使用权资产的折旧为啥除以9年？不应该除以7？

租赁负债的初始计量使用权资产的初始计量 2020-08-26 22:19:00

问题来源：

甲公司有关租赁资料如下：
（1）2×19年1月1日，甲公司就某栋建筑物的某一层楼签订了为期10年的租赁，具有五年的续租选择权。初始租赁期内租赁付款额为每年500万元，续租选择权期间为每年550万元，所有款项应在每年年初支付。为获得该项租赁，承租人发生的初始直接费用为200万元，其中，150万元为向该楼层前任租户支付的款项，50万元为向安排此租赁的房地产中介支付的佣金。作为对签署此项租赁的承租人的激励，出租人同意甲公司报销50万元的佣金，以及70万元的装修费。在租赁期开始日，甲公司得出结论认为不能合理确定将行使续租选择权。租赁内含利率无法直接确定。甲公司的增量借款利率为每年5%，该利率反映的是承租人类似抵押条件借入期限为10年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的固定利率。
（2）在租赁的第六年（2×24年1月1日），甲公司收购乙公司。乙公司在另一建筑物中租了一层楼。乙公司签订的租赁合同包含可由乙公司行使的终止租赁选择权。收购乙公司之后，甲公司由于员工人数增加而需在合适的建筑物中租赁两个楼层。为使成本最小化，甲公司在其租赁的建筑物中单独就另一楼层签订了为期八年的租赁合同，该楼层在第7年年末时可供使用，同时自第8年年初提前终止了乙公司签订的租赁。
将乙公司的员工搬迁至甲公司所使用的同一建筑物中，对甲公司在10年不可撤销期间结束时进行续租产生了经济激励。收购乙公司并将乙公司的员工进行搬迁，是在甲公司控制范围内的重大事件，并影响了甲公司是否合理确定将行使之前在确定租赁期时未纳入租赁期的续租选择权。原因在于，与用等额租金在选择权期间租赁替代资产相比，租赁原来的楼层对甲公司具有更大的效用（也具有更大的收益）。如果甲公司在其他建筑物中租赁相似的楼层，则会因劳动力分散于不同的建筑物而产生额外成本。因此，在第6年年末，甲公司得出结论认为，由于其收购了乙公司并决定搬迁乙公司，其可合理确定将行使续租选择权。
第6年年末时，甲公司的增量借款利率为6%，该利率反映的是承租人以类似抵押条件借入期限为9年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的固定利率。甲公司预计在整个租赁期内平均地消耗该使用权资产的未来经济利益，因此按直线法对使用权资产计提折旧。已知：（P/A，5%，9）=7.1078。

期数	1	2	3	4	5	6	7	8
6%复利现值系数	0.9434	0.8900	0.8396	0.7921	0.7473	0.7050	0.6651	0.6274

不考虑其他因素。
要求：

（1）判断租赁期开始日确定的租赁期，并说明理由。

租赁期为10年。理由：在租赁期开始日，承租人得出结论认为不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为10年。

（2）计算租赁期开始日租赁负债和使用权资产入账价值，并编制相关会计分录。

租赁负债入账价值=500×7.1078=3553.9（万元）；因使用权资产的成本不包括甲公司发生的装修费，所以出租人报销的装修费不属于租赁激励，不应冲减使用权资产的入账价值。
使用权资产入账价值=500+3553.9+200-50=4203.9（万元）。会计分录：
借：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　4053.9
　　租赁负债—未确认融资费用　　　　 946.1（4500-3553.9）
　贷：租赁负债—租赁付款额　　　　　　　　　　　　　　4500
　　　银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 500
借：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200
　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200
借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　50
　贷：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　50

（3）将第1年至第6年的使用权资产和租赁负债填入下表。

（4）计算第6年年末租赁期变动租赁负债调整额并编制相关调整分录。

第6年年末时，在对租赁期变动进行会计处理之前，甲公司租赁负债余额为1861.62万元，使用权资产余额为1681.56万元。
甲公司按照以下金额进行重新计量租赁负债：剩余四期付款额500万元和随后五期付款额550万元按照修改后的年折现率6%进行折现的现值，即重新计量租赁负债余额=500+500×0.9434+500×0.8900+500×0.8396+550×0.7921+550×0.7473+550×0.7050+550×0.6651+550×0.6274=3781.80（万元）。甲公司的租赁负债增加=3781.80-1861.62=1920.18（万元），甲公司对使用权资产进行相应调整，以反映新增使用权的成本，调整分录为：
借：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　　　 1920.18
　贷：租赁负债　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1920.18

（5）计算第7年年末租赁负债余额及使用权资产余额。（★★★）

第7年末租赁负债余额=3781.80-500+（3781.80-500）×6%=3478.71（万元），使用权资产余额=（1681.56+1920.18）-（1681.56+1920.18）÷9=3201.55（万元）。

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