使用权资产入账价值如何理解？

【教材例22-8】承租人甲公司就某栋建筑物的某一层楼与出租人乙公司签订了为期10年的租赁协议，并拥有5年的续租选择权。有关资料如下：（1）初始租赁期内的不含税租金为每年50 000元，续租期间为每年55 000元，所有款项应于每年年初支付；（2）为获得该项租赁，甲公司发生的初始直接费用为20 000元，其中，15 000元为向该楼层前任租户支付的款项，5 000元为向促成此租赁交易的房地产中介支付的佣金；（3）作为对甲公司的激励，乙公司同意补偿甲公司5 000元的佣金；（4）在租赁期开始日，甲公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此，将租赁期确定为10年；（5）甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款利率为每年5%，该利率反映的是甲公司以类似抵押条件借入期限为10年、与使用权资产等值的相同币种的借款而必须支付的利率。

为简化处理，假设不考虑相关税费影响。

分析：承租人甲公司的会计处理如下：

第一步，计算租赁期开始日租赁付款额的现值，并确认租赁负债和使用权资产。

在租赁期开始日，甲公司支付第1年的租金50 000元，并以剩余9年租金（每年50 000元）按5%的年利率折现后的现值计量租赁负债。计算租赁付款额现值的过程如下：

剩余9期租赁付款额＝50 000×9=450 000（元）

租赁负债＝剩余9期租赁付款额的现值＝50 000×（P/A，5%，9）=355 391（元）

未确认融资费用＝剩余9期租赁付款额－剩余9期租赁付款额的现值＝450 000-355 391=94 609（元）

借：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　 405 391

　　租赁负债——未确认融资费用　　　　　　　　94 609

　贷：租赁负债——租赁付款额　　　　　　　　　 450 000

　　　银行存款（第1年的租赁付款额）　　　　　　50 000

第二步，将初始直接费用计入使用权资产的初始成本。

借：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　　20 000

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　20 000

第三步，将已收的租赁激励相关全额从使用权资产入账价值中扣除。

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　 5 000

　贷：使用权资产　　　　　　　　　　　　　　　　 5 000

综上，甲公司使用权资产的初始成本为：405 391+20 000-5 000=420 391（元）。