房开企业可扣除土地价是否包含契税？

2.经纪代理服务的销售额

“经纪政府和事业”——经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

3.融资租赁和融资性售后回租业务的销售额

“融资租赁要辨析，扣除、税率皆有异”

逻辑起点：辨别连翘花和迎春花。

辨析两类

（1）融资租赁——有形动产融资租赁13%；不动产融资租赁9%。

（2）经批准的有形动产融资性售后回租——营改增后合同6%；营改增前合同选择6%或基本税率13%。

 注意

教材这部分只涉及了有形动产融资租赁。

（1）融资租赁的销售额

融资租赁——经央行、银（保）监会或者商务部批准或备案的从事融资租赁业务的纳税人从事有形动产融资租赁业务——扣二息（借款利息、发行债券利息）一税（车购税）、不扣本金。

（2）融资性售后回租业务的销售额

融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资租赁业务的企业后，又将该资产租回的业务活动。承租方先将资产销售取得资金，再支付资金将已售资产租回使用，其实质属于融资行为。融资性售后回租与一般融资租赁的增值税计税规则存在差异。

经（央行、银保监会、商务部）批准的融资性售后回租业务——属于金融服务中贷款服务的范畴——扣本金和二息（借款利息、发行债券利息）。

 提示

融资性售后回租的增值税处理：

承租方：出售设备不作销售，回租设备的租金中，相当于设备本金的部分只能取得普通发票。

出租方：以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

（3）融资性售后回租老业务的差异性政策

“营改增”前签订融资性售后回租合同的，合同到期前，可继续按照原“租赁服务”（税率13%）计税，具体情况具体分析：

①未经批准的融资性售后回租——按照原“租赁服务”（税率13%）计税；

②经（央行、银保监会、商务部）批准的融资性售后回租，可选择扣二息（借款利息、发行债券利息）和本金；也可选择扣二息（借款利息、发行债券利息）、不扣本金。

4.航空运输企业的销售额

“航运代票建设费”——不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。

自2018年1月1日起，航空运输销售代理企业提供境外航段机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给其他单位或者个人的境外航段机票结算款和相关费用后的余额为销售额。其中，支付给境内单位或者个人的款项，以发票或行程单为合法有效凭证；支付给境外单位或者个人的款项，以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

航空运输销售代理企业提供境内机票代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向客户收取并支付给航空运输企业或其他航空运输销售代理企业的境内机票净结算款和相关费用后的余额为销售额。其中，支付给航空运输企业的款项，以国际航空运输协会（IATA）开账与结算计划（BSP）对账单或航空运输企业的签收单据为合法有效凭证；支付给其他航空运输销售代理企业的款项，以代理企业间的签收单据为合法有效凭证。航空运输销售代理企业就取得的全部价款和价外费用，向购买方开具行程单，或开具增值税普通发票。

5.一般纳税人提供客运场站服务

“客运场站扣运费”——以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

 注意

此规定限于一般纳税人的一般计税方法

6.纳税人提供旅游服务

“旅游不算食住行、签证门票接团费”——可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。

选择上述办法计算销售额的纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

7.纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的

“建筑简易扣分包”——以全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

 提示

简易计税办法中极特殊的一项处理，为了平衡“营改增”前后的税负。

8.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）

“房开政府土地价”——以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

 注意

适用于一般纳税人的一般计税方法

 提示

“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

9.纳税人提供劳务派遣服务、人力资源外包服务

人力外包和派遣，可扣工薪和保险——劳务派遣服务，选择差额纳税的，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

一般纳税人提供人力资源外包服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。