增值税不动产异地预缴问题详解

关于一般纳税人，小规模纳税人，营改增前后等情况异地不动产出租，出售预缴计算，能不能讲解一下，总是容易混淆，很难记忆。谢谢

资源税计税依据一般进口货物的完税价格 2021-08-08 08:53:59

问题来源：

甲县A矿业联合企业是增值税一般纳税人。2020年12月发生如下业务：
（1）以每吨350元（不含增值税）价格销售自产铁选矿5万吨，并将1万吨用于对外投资。
（2）将上月购入的150万元（不含增值税）的铁原矿（已取得增值税专用发票并在上月抵扣），与自采的铁原矿混合洗选加工为铁选矿进行销售，不含税销售额为520万元。
（3）支付勘探服务费，取得增值税专用发票，注明税额68万元；购买开采设备，取得增值税专用发票，注明税额210万元。
（4）承租一栋楼房，一楼作为职工食堂兼管理流程展示厅，二楼以上由厂部研发机构使用。合同约定，租期5年，不含税租金共计180万元，按年支付。本月支付第一年租金，取得增值税专用发票，注明金额36万元，税额3.24万元。
（5）进口一批生产工具，成交价格折合人民币300万元，海运费4万元人民币，保险费无法查明。取得海关填发的税款专用缴款书并缴纳相关税金。
（6）转让一座位于乙县的2019年5月购置的器材库，含增值税转让价545万元，购置原价230万元（含税）。
（其他相关资料：当地铁原矿资源税税率为4%，铁选矿资源税税率为2%，生产工具进口关税税率为5%，本月取得的相关票据均符合税法规定并在本月申报抵扣进项税额）
要求：根据上述资料，回答下列问题。

（1）计算业务（1）应纳的资源税。

资源税在应税产品销售或自用环节计算缴纳，以资源税应税产品赠与、投资，视同应税产品销售缴纳资源税。
业务（1）应纳资源税=（5+1）×350×2%=42（万元）。

【查书】资源税应纳税额的计算　参考教材P373、P378；参考轻一P530、P537-P538

（2）计算业务（2）应纳的资源税。

该企业在计算应税产品销售额时，准予扣减的外购铁选矿购进金额=150×（4%÷2%）=300（万元）。
业务（2）应纳资源税=（铁选矿销售金额-准予扣减的外购铁选矿购进金额）×税率=（520-300）×2%=4.4（万元）。

【查书】资源税应纳税额的计算　参考教材P373、P378；参考轻一P530、P537-P538

（3）计算业务（3）和业务（4）准予从销项税额中抵扣的进项税额。

纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
业务（3）和业务（4）准予从销项税额抵扣的进项税额=68+210+3.24=281.24（万元）。

【查书】准予从销项税额中抵扣的进项税额　参考教材P63、P65；参考轻一P86、P94

（4）计算业务（5）该企业应纳的进口关税。

业务（5）该企业应纳的进口关税=（300+4）×（1+0.3%）×5%=15.25（万元）。

【查书】关税应纳税额的计算　参考教材P359、P362；参考轻一P503、P508

（5）计算业务（5）该企业被海关代征的进口环节增值税。

业务（5）该企业被海关代征的进口环节增值税=（300+4）×（1+0.3%）×（1+5%）×13%=41.62（万元）。

【查书】进口环节增值税应纳税额的计算　参考教材P88；参考轻一P115

（6）计算业务（1）增值税的销项税额。

业务（1）增值税销项税额=（5+1）×350×13%=273（万元）。

【查书】销项税额的计算　参考教材P55；参考轻一P78

（7）计算业务（2）增值税的销项税额。

业务（2）增值税销项税额=520×13%=67.6（万元）。

【查书】销项税额的计算　参考教材P55；参考轻一P78

（8）计算业务（6）在乙县预缴的增值税。

业务（6）在乙县预缴的增值税=（545-230）/(1+5%)×5%=15（万元）。

【查书】纳税人转让不动产增值税预缴税款的计算　参考教材P77；参考轻一P103

（9）计算该企业当月应向甲县税务机关缴纳的增值税。

转让不动产增值税销项税额=545/(1+9%)×9%=45（万元）
该企业当月增值税的销项税额=273+67.6+45=385.6（万元）
该企业当月应向甲县税务机关缴纳的增值税=385.6-281.24-41.62-15=47.74（万元）。

【查书】增值税一般纳税人应纳税额的计算　参考教材P55；参考轻一P99

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张老师

2021-08-09 03:01:59 5057人浏览

尊敬的学员，您好：

1、建筑服务和不动产经营租赁服务计税规则一览表

纳税人行为及性质		项目情况（“营改增”为界）	计税方法	异地提供建筑服务、不动产租赁		申报纳税
行为	性质			税额预缴及计算	主管税局	税额计算	主管税局
建筑服务	一般纳税人	老项目	简易	应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%	建筑服务发生地税务机关	应纳税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-预缴	机构所在地税务机关
			一般	应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+9%）×2%		应纳税款=全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
		新项目
	小规模纳税人（不含自然人）	新项目或老项目	简易	应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%		应纳税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%-预缴
不动产经营租赁	一般纳税人	前取得	简易	应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%	不动产所在地税务机关	应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%-预缴	机构所在地税务机关
			一般	应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%		应纳税款=含税销售额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
		后取得
	小规模纳税人	前或后取得	简易	个体户出租住房应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%		应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%-预缴
				——	——	自然人出租住房应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%	不动产所在地税务机关
						自然人出租非住房应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%
				除上述情形以外应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%	不动产所在地税务机关	应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%-预缴	机构所在地税务机关

2、转让不动产增值税计税规则一览表

纳税人分类及性质		项目情况（“营改增”为界）	计税方法	预缴税款	申报纳税
分类	性质	项目情况（“营改增”为界）	计税方法	税额预缴及计算	税额计算
房开企业	一般纳税人	老项目	简易	应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%	应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
		老项目	一般	应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%	应纳税款=（含税全价-土地价）÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
		新项目	一般	应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3%	应纳税款=（含税全价-土地价）÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
	小规模纳税人	新或老项目	简易	应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%	应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
非房开企业	一般纳税人	前取得	简易	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	应纳税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴
		前取得	一般	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
		前自建	简易	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%	应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
		前自建	一般	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%	应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
		后取得	一般	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
		后自建	一般	应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%	应纳税款=含税全价÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴
	小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外）	前或后取得	简易	应预缴税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%	应纳税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%-预缴
	小规模纳税人（个人转让其购买的住房除外）	前或后自建		应预缴税款=含税全价÷（1+5%）×5%	应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴
	个人（住房）	——		——	应纳税款=（含税全价-原价）÷（1+5%）×5%
	个人（住房）	——		——	应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%

3、总结问题：

1. 预征率的规定：

（ 1）房地产企业预售时 ——3%；

（ 2）二手房销售 ——5%；

（ 3）不动产租赁 ——3%、 5%；

（ 4）跨县市建筑服务 ——2%、 3%。

2. 房地产企业销售自行开发的房地产：

老项目（选择简易计税方法）→实行全额计税，按照 5%征收率计算纳税；新项目→实行差额核定销售额，按照 9%计提销项税额。

预售时：

老项目（选择简易计税方法）→预收款÷（ 1+5%）× 3%。新项目→预收款÷（ 1+9%）× 3%。

3. 非房地产企业销售自己使用过的不动产：

（ 1）先买后卖：

老项目（选择简易计税方法）：属地和机构均为差额。新项目：属地 ——差额；机构——全额。

（ 2）自建再卖：

老项目 +新项目 ——属地和机构均为全额。

4. 个人销售住房：

（ 1） 2年以下的：普通住房 +非普通住房 ——均全额计税。

（ 2） 2年以上：

普通住房 →所有地区均免税。

非普通住房：北上广深 →差额计税；其他地区 →免税。

（ 3）丢失发票的：

2016 年 4月 30日以前缴纳契税的：

应纳税额 =[全部交易价格（含增值税） -契税计税金额（含营业税） ]÷（ 1+5%）× 5% 2016 年 5月 1日及以后缴纳契税的：

应纳税额 =[全部交易价格（含增值税）÷（ 1+5%） -契税计税金额（不含增值税） ]× 5%

5. 不动产租赁：

（ 1）个体工商户和其他个人出租非住房 →5%；

（ 2）个体工商户和其他个人出租住房 → 1.5% ；

（ 3）个体户需要预缴税款，而其他个人不实行预缴，直接在不动产所在地缴纳税款。

6. 建筑服务：

（ 1）清包工 +甲供工程 →不论新老项目，均可采用简易计税方法。

（ 2）跨县市：简易计税方法→项目所在地、机构所在地均差额计税；一般计税方法→项目所在地

差额，机构所在地全额计税。

希望可以帮助到您O(∩_∩)O~

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