土地增值税清算时利息支出如何调整至财务费用中计算扣除？
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除
这句话不懂，为什么清算前是资本化的，等清算是转入财务费用的？不太懂房地产的流程
问题来源：
【知识点四】应税收入与扣除项目★
1.增值额的确定
增值额=应税收入（不含增值税）-扣除项目金额
2.应税收入：不含增值税的收入
包括：货币收入、实物收入、其他收入。
3.扣除项目★★
A.新建房扣除项目（房企五项、非房企四项）：
（1）取得土地使用权所支付的金额：包括地价款和有关费用。
【提示】纳税人取得土地使用权时缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额，是扣除项目的组成部分。
（2）房地产开发成本：
①土地征用及拆迁补偿费
②前期工程费
③建筑安装工程费
④基础设施费
⑤公共配套设施费
⑥开发间接费用等
【重点提示】关于取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的扣除规则——配比
|
取得土地使用权所支付的金额及房地产 开发成本 |
开发情形 |
扣除与否 |
||
|
未开发 |
× |
|||
|
已开发的 |
已完工 |
已售出 |
√ |
|
|
未售出 |
× |
|||
|
未完工 |
× |
|||
（3）房地产开发费用——计算扣除
分两种情况：
①纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
【提示】利息扣除的限定：不超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息。
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
既向金融机构借款，又有其他借款的，不能同时适用上述①、②两种办法。
【提示】
①在计算土地增值税房地产开发费用时，要按照标准扣除，而不按照实际发生数扣除，这是与企业所得税税前扣除的本质区别。
②土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（4）与转让房地产有关的税金
①城建税
②教育费附加（视同税金）
【特别说明】
（1）房地产开发企业转让新建房的印花税是否单独可以扣除，没有明确规定，有争议，按照教材掌握。
（2）地方教育附加是否可以扣除，条例中没有规定，实务中有争议，具体看题干要求。
（5）财政部规定的其他扣除项目
加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
【提示】仅适用于房地产开发企业转让新建房地产。
孔老师
2020-07-11 16:57:27 7206人浏览
这句话的意思是：资本化的利息支出会计入“在建工程”，反映在房地产开发成本中。但是在计算土地增值税时，利息支出是反映在房地产开发费用中的财务费用中的。所以要将之前资本化的利息支出调整至房地产开发费用中的财务费用中计算扣除。
您再理解下~~
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