问题来源：
2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算，该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2014年6月，以18000万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2015年5月起，对受让土地40%的面积进行一期普通住宅项目开发，发生开发成本6000万元、利息支出600万元（未能提供金融机构的贷款证明），允许扣除的有关税金及附加150万元。
（3）2017年3月，该项目实现全部销售，取得不含增值税收入25000万元。公司已按照2%的预征率预缴该项目土地增值税500万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明土地增值税的清算单位。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（2）简要说明主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。
纳税人应进行土地增值税的清算与税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算，分别有不同的政策规定。本题目中纳税人实现开发房地产的全部销售，应进行清算。但题目提问主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
④省税务机关规定的其他情况。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=18000×（1+5%）×40%=7560（万元）。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
允许扣除的开发成本为6000万元；
允许扣除的开发费用=（7560+6000）×10%=1356（万元），从解题技巧看，本题没有给出计算房地产开发费用的具体比例，只能默认用10%计算；
允许扣除的有关税金及附加为150万元；
加计扣除金额=（7560+6000）×20%=2712（万元）；
该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数=7560+6000+1356+150+2712=17778（万元）。
（5）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。（2017年）
增值额=25000-17778=7222（万元）；
增值率=7222÷17778×100%=40.62%，适用税率为30%；
应纳土地增值税=7222×30%=2166.6（万元）；
已预缴土地增值税500万元，则该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税=2166.6-500=1666.6（万元）。
常老师
2020-09-13 14:39:46 8146人浏览
利息费用可以单独扣除利息，其他期间费用也是可以扣除的，不过不能据实扣除，而是计算扣除。但单独扣除的利息必须能够按房地产项目分摊且能提供金融机构贷款证明，否则不可以单独扣除。相关规定如下：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
对于一个房地产开发企业来说，它可能同时开展着几个项目，而财务费用、管理费用、销售费用，这三项费用作为期间费用，在会计上是按月核算的，不是根据项目进行分摊的。而企业进行土地增值税清算时是以项目为单位进行清算的。此时，如果简单利用这三项费用的合计数来进行扣除，显然是不合理的。
您理解一下~~
有问题欢迎继续交流。希望可以帮助到您O(∩_∩)O~相关答疑
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