为什么要用98000/90%？

第4套题的第二个计算题和这个题是一个类型的，也是没有百分百出售，那些扣的教育费附加都没有说是用已经收取的房价款除以出售的比例得到总体出售可以得到的价款来计算教育费附加，为什么这里要除以比例？？

土地增值税应税收入与扣除项目土地增值税应纳税额的计算 2023-08-13 09:22:22

问题来源：

2023年3月，某县房地产开发企业开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下：
（1）2015年9月以26000万元竞得用于该房地产项目的一宗土地，并缴纳了契税。
（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本7500万元，小额贷款公司开具的贷款凭证显示利息支出4000万元（按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为3500万元）。
（3）2022年12月该房地产项目竣工验收，扣留建筑安装施工企业的质量保证金900万元，建筑安装施工企业未开具发票，但企业已将其计入开发成本7500万元中。
（4）2023年1月该项目已销售可售建筑面积的90%，共计取得含税收入98000万元，剩余10%的可售建筑面积以成本价抵债给债权人甲企业。
（5）该企业已预缴土地增值税13160万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为3%。企业选择简易计税方法计算缴纳增值税。其他房地产开发费用扣除比例为5%，当地允许扣除地方教育附加）
要求：根据以上资料，按照下列序号计算回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）简要说明该企业应进行土地增值税清算的理由以及办理土地增值税清算手续的时间。

理由：该项目对外销售可售建筑面积的90%，剩余10%以成本价抵债给债权人甲企业，相当于该项目全部销售，属于企业应当进行土地增值税清算的情形。（0.25分）
时间：纳税人应当在满足应办理土地增值税清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。（0.25分）

（2）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额。

契税应纳税额=26000×3%=780（万元）
允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=26000+780=26780（万元）。（1分）

（3）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数。

全部含税的转让收入=98000/90%=108888.89（万元）
应缴纳的增值税=108888.89/（1+5%）×5%=5185.19（万元）
准予扣除的城建税、教育费附加及地方教育附加合计数=5185.19×（5%+3%+2%）=518.52（万元）。（1分）

（4）计算该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

扣留建筑安装施工企业的质量保证金，对方未开具发票，房地产开发企业不得计入开发成本扣除。利息扣除不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且不包括加息、罚息。
开发成本=7500-900=6600（万元）
开发费用=3500+（26780+6600）×5%=5169（万元）
加计扣除金额=（26780+6600）×20%=6676（万元）
扣除项目金额合计=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52（万元）。（1分）

（5）计算该企业清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

增值额=108888.89/（1+5%）-45743.52=57960.18（万元）
增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%
适用的税率为50%，速算扣除系数为15%。
应纳的土地增值税=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56（万元）
应补缴的土地增值税=22118.56-13160=8958.56（万元）。（1分）

（6）该企业清算时补缴土地增值税的同时，税务机关是否应加收滞纳金？简要说明理由。

不应加收滞纳金。（0.25分）
理由：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（0.25分）

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