土地增值税可扣除的税金需要考虑销售比例吗

（1）税务机关是否可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算？请说明理由。

税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。按照规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。本题目中的房地产开发公司，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租，主管税务机关可要求进行土地增值税清算。

（2）该房地产开发公司销售写字楼的增值税销项税额。

该房地产开发公司销售写字楼的增值税销项税额=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（万元）
不动产转让的增值税税率为9%，房地产开发公司一般纳税人计算增值税销项税时，可从销售额中扣减支付给政府的土地价款，扣减比例是销售的建筑面积占可售面积的比例。支付土地价款需取得财政票据。这一扣减的政策原理是平衡政府收取土地价款无法提供增值税专用发票，所以纳税人无法抵扣进项税；由于纳税人缴纳契税取得的完税凭证不是财政票据，所以这里只减除土地价款不减除契税。

（3）该房地产开发公司计算土地增值额时可扣除的取得土地使用权金额。

取得土地使用权支付的全部金额=7000×（1+3%）=7210（万元）
土地增值税中取得土地使用权支付的金额包括契税，与增值税计算销项税中支付土地价款不是等同口径。
可扣除的取得土地使用权支付金额=7210×80%=5768（万元）
由于销售面积仅为80%，按照80%的比例计算扣除。

（4）该房地产开发公司计算土地增值税可扣除金额合计。

可扣除的开发成本=6000×80%=4800（万元）
可扣除的开发费用=（5768+4800）×10%=1056.8（万元）
加计扣除=（5768+4800）×20%=2113.6（万元）
扣除项目金额合计=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4（万元）

（5）该房地产开发公司的土地增值额。

该房地产开发公司的不含税转让收入金额=20000-1188.99=18811.01（万元）
注意要用含税收入减除销项税的方法计算不含税收入。
土地增值额=18811.01-13838.4=4972.61（万元）

增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%，适用30%的税率。
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=4972.61×30%=1491.78（万元）
应补缴土地增值税=1491.78-1000=491.78（万元）。