契税在计算土地增值税时如何扣除？
取得土地使用税所支付的金额包括地价款和有关费用，里面包括契税？但是为什么房地产开发企业土地增值税清算时据实扣除的项目契税可以扣除啊？这两个冲突吗？
问题来源：
2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：
（1）2016年6月，以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。
（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。
（3）2017年3月，该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。
房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
本知识点考查考生把握土地增值税扣除项目的细致程度。
（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。
①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
本题适用第①种情况。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324（万元）。
（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）。从解题技巧看，本题没有给出计算其他房地产开发费用的具体比例，只能默认用5%计算。
加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8（万元）
扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元）。
（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。（2017年）
增值额=31000-20045=10955（万元）
增值率=增值额/扣除项目金额×100%=10955/20045×100%=54.65%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）。
孔老师
2020-07-03 11:34:20 7566人浏览
不冲突哦。对于契税，是包含在取得土地使用权所支付的金额中扣除还是单独作为税金扣除等是分情况的：
转让新建房——契税计入“取得土地使用权支付的金额”中扣除
转让存量房：
第一种情况——能取得评估价格
可以扣除的项目有三大类：
1.取得土地使用权支付的金额（这里包括地价款+登记过户手续费+受让土地使用权时缴纳的契税）；
2.评估价格；
评估价格=重置成本价×成新度折扣率【按照评估价格扣除，一般不单独给出地价款和取得土地时缴纳的契税，一般默认为评估价格中包括地价款和契税；但是如果题目单独给出地价和契税的话，还是要作为扣除项目扣除的】
3.转让环节缴纳的税金（城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税。注意这种情况里并不包括契税）。
第二种情况——不能取得评估价格，能提供购房发票
可以扣除的项目有两大类：
1.取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格=购房发票所载金额×（1+n×5%)（n为年限）
2.转让环节缴纳的税金（城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税+契税）
您再理解下~~
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