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契税在土地增值税中如何处理总结 契税土地增值税处理详解与总结 契税在土地增值税中的处理总结与解析

课上不是说契税计入取得土地使用权所支付金额中?

土地增值税应纳税额的计算 2020-08-23 11:36:15

问题来源:

【例题2·计算问答题】某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算,该项目相关信息如下:

12015年12月以10000万元竞得国有土地一宗,并按规定缴纳契税。

(2)该项目2016年开工建设,未取得建筑工程施工许可证,建筑工程承包合同注明的开工日期为325日,20191月竣工,发生房地产开发成本7000万元;开发费用3400万元。

3)该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有,并已移交物业公司使用,物业用房开发成本500万元。

420194月,该项目销售完毕,取得含税销售收入42000万元。

(其他相关资料:契税税率4%,利息支出无法提供金融机构证明,当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%,企业对该项目选择简易计税方法计征增值税)

要求:根据上述资料,按照下列序号回答问题,如有计算需计算出合计数。

1)说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。

(2)计算该项目应缴纳的增值税额。

(3)计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加。

(4)计算土地增值税时允许扣除的开发费用。

(5)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。

(6)计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。(2019年)

【答案及解析】

1一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用增值税简易计税方法。房地产老项目,是指:①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016430日前的房地产项目;②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016430日前的建筑工程项目。本项目符合第二项规定,可以选择简易计税。

2)应纳增值税=42000/(1+5%)×5%=2000(万元)

(3)允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=2000×5%+3%+2%=200(万元)

4)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10000×1+4%=10400(万元)

允许扣除的开发成本=7000(万元)

允许扣除的开发费用=10400+7000×10%=1740(万元)

5)加计扣除=10400+7000×20%=3480(万元)

允许扣除项目金额的合计数=10400+7000+1740+200+3480=22820(万元)

6)不含税收入=42000-2000=40000(万元)

增值额=40000-22820=17180(万元)

增值率=17180/22820×100%=75.28%,适用税率40%,速算扣除系数为5%

应缴纳的土地增值税额=17180×40%-22820×5%=5731(万元)。

查看完整问题

常老师

2020-08-23 14:26:51 4235人浏览

尊敬的学员,您好:

关于契税在土地增值税中的处理,总结如下:

转让新建房——契税计入“取得土地使用权支付的金额”中扣除

转让存量房:

第一种情况——能取得评估价格

可以扣除的项目有三大类:

1.取得土地使用权支付的金额(这里包括地价款+登记过户手续费+受让土地使用权时缴纳的契税);

2.评估价格;

评估价格=重置成本价×成新度折扣率【按照评估价格扣除,一般不单独给出地价款和取得土地时缴纳的契税,一般默认为评估价格中包括地价款和契税;但是如果题目单独给出地价和契税的话,还是要作为扣除项目扣除的】

3.转让环节缴纳的税金(城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税。注意这种情况里并不包括契税)。

第二种情况——不能取得评估价格,能提供购房发票

可以扣除的项目有两大类:

1.取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格=购房发票所载金额×(1+n×5%)(n为年限)

2.转让环节缴纳的税金(城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税+契税)

注意:

(1)计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

(2)如果能提供契税完税凭证,与转让房地产有关的税金还包括契税,反之则不得扣除契税,其次契税不得作为加计扣除5%的基数。

您理解一下~

有问题欢迎继续交流。希望可以帮助到您O(∩_∩)O~
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