老项目简易计税为何不能扣土地价？
老项目选择简易计税方法，计算增值税时为什么没有扣除受让土地价款呢？
问题来源：
某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：
（1）2015年12月以18000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
（2）该项目2016年开工建设，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期为3月25日，2019年1月竣工，发生房地产开发成本15000万元（其中包含该项目所属物业用房的开发成本500万元）；开发费用6800万元。
（3）该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有，并已移交物业公司使用，物业用房开发成本500万元。
（4）2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入84000万元。
（其他相关资料：契税税率4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）2015年12月以18000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
（2）该项目2016年开工建设，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期为3月25日，2019年1月竣工，发生房地产开发成本15000万元（其中包含该项目所属物业用房的开发成本500万元）；开发费用6800万元。
（3）该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有，并已移交物业公司使用，物业用房开发成本500万元。
（4）2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入84000万元。
（其他相关资料：契税税率4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算该项目应缴纳的增值税额。
（1）该项目应缴纳的增值税额=84000/（1+5%）×5%=4000（万元）。
（2）计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加。
（2）允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=4000×（5%+3%+2%）=400（万元）
（3）计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
（3）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=18000×（1+4%）=18720（万元）
允许扣除的开发成本=15000（万元）
允许扣除的开发费用=（18720+15000）×10%=3372（万元）
允许扣除的开发成本=15000（万元）
允许扣除的开发费用=（18720+15000）×10%=3372（万元）
（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）加计扣除=（18720+15000）×20%=6744（万元）
允许扣除项目金额的合计数=18720+15000+3372+400+6744=44236（万元）
允许扣除项目金额的合计数=18720+15000+3372+400+6744=44236（万元）
（5）计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
（5）不含税收入=84000-4000=80000（万元）
增值额=80000-44236=35764（万元）
增值率=35764/44236×100%=80.85%，适用税率40%，速算扣除系数为5%。
应缴纳的土地增值税额=35764×40%-44236×5%=12093.8（万元）。
增值额=80000-44236=35764（万元）
增值率=35764/44236×100%=80.85%，适用税率40%，速算扣除系数为5%。
应缴纳的土地增值税额=35764×40%-44236×5%=12093.8（万元）。
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邹老师
2020-08-14 16:16:29 7996人浏览
勤奋刻苦的同学，您好：
只有一般计税时， 可以扣土地价，前提还是房地产企业销售自行开发的项目。
简易计税时，适用的是5%征收率，不是9%税率。
征收率本身就比较低，已经是国家综合考虑税负之后规定的，所以不能扣土地价。
而一般计税时，适用9%的税率，计算销项税额，但是土地价款由于是支付给政府等部门的，无法取得增值税扣税凭证，从而不能抵扣进项，所以才规定，可以在计算销项的时候就减去这部分土地价，达到和一般抵扣进项税额一样的效果。
给您一个爱的鼓励，加油~有帮助(21)
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