无法提供不动产发票可用契税的计税金额
老师好
我想问，下图一总结的这个表格，转让差额÷（1+5%）*5%这里，是不是默认取得的发票是营业税时代的发票或者是营业税时代的契税的计税金额？（先看发票，发票要是丢了就看契税的计税金额）
如果是取得营改增之后的发票，那就是增值税发票了，那下图一总结的表格就要变成：{全部的含税交易价÷（1+5%）-增值税发票上的未税金额或者是契税的不含增值税的计税金额 （如果购买发票丢失的话）}*5%，是么？
问题来源：
2.小规模纳税人转让其取得的不动产
（1）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
总结小规模纳税人转让其取得的不动产
计税方法 | 项目性质 | 预缴税款 | 申报纳税 |
简易计税方法 | 非自建 | 转让差额÷（1+5%）×5% | 转让差额÷（1+5%）×5%-预缴税款=0 |
自建 | 转让全额÷（1+5%）×5% | 转让全额÷（1+5%）×5%-预缴税款=0 |
易错易混一般纳税人/小规模纳税人转让不动产
纳税人 | 计税方法 | 项目 性质 | 预缴税款 | 申报纳税 |
一般纳税人（新项目） | 一般计税方法 | 非自建 | 增值税=转让差额÷（1+5%）×5% | 增值税=转让全额÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款 |
一般纳税人（老项目） | 自建 | 增值税=转让全额÷（1+5%）×5% | ||
简易计税方法 | 非自建 | 增值税=转让差额÷（1+5%）×5% | 增值税=转让差额÷（1+5%）×5%-预缴税款=0 | |
小规模纳税人 | 自建 | 增值税=转让全额÷（1+5%）×5% | 增值税=转让全额÷（1+5%）×5%-预缴税款=0 |
相关链接简易计税方式中可按销售差额计税的情形
具体情形 | 征收率 | 销售额 |
物业管理 | 3% | （收取的自来水水费-对外支付的自来水水费）/（1+3%） |
劳务派遣 | 5% | （收取的全部价款和价外费用-代用工单位支付的劳务派遣员工的工资、福利、五险一金等）/（1+5%） |
建筑服务 | 3% | （取得的全部价款和价外费用-支付的分包款）/（1+3%） |
转让取得的不动产 | 5% | （取得的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）/（1+5%）（第八节） |
提示1纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：
1.税务部门监制的发票。
2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
提示2纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额:
缴纳契税时间 | 特点 | 增值税应纳税额 |
2016年4月30日及以前 | 先减后分 | [全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1+5%）×5% |
2016年5月1日及以后 | 先分后减 | [全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）]×5% |
纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。
提示3纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。
纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
举例2021年8月，A企业（非房企的一般纳税人）将一栋位于外省某市的办公楼对外转让，取得全部价款8000万元（含税）。该办公楼为A企业在2015年购买，购买时支付价款5000万元（含税）。A企业无论是选择适用一般计税方法计税还是简易计税方法，应向不动产所在地主管税务机关预缴税款都为（8000-5000）÷（1+5%）×5%=142.86（万元）。
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刘老师
2024-08-17 11:59:09 298人浏览
勤奋刻苦的同学，您好：
1，不是的哈，一般纳税人差额计税的前提是老项目选择简易计税方法，老项目就是营改增之前的项目，此时就是营业税发票，契税计税金额也就是营业税时的金额。但是小规模纳税人无论是营改增之前还是营改增之后，都是简易计税方法，所以，小规模纳税人只要是转让外购的不动产，那么就差额计税，不动产为营业税时代购进的，此时就是营业税发票、营业税时契税计税金额；不动产为增值税时代购进的，此时就是增值税发票、增值税时契税计税金额。
2，不是的哈，老师的图一中您标记位置，就是想要告诉我们什么情况下差额计税，后面图二属于一个进阶理解，也就是适用差额计税的情况下，如果没有发票的话，那么就适用这个规定，这里还是结合前面第1点理解，想要适用图二中营改增后的公式，只能是小规模纳税人~
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