税务师

要在备考税务师考试的学习中，体会到乐趣，才能有力量的坚持下去。下文为东奥会计在线在整理的税务师《税法一》科目基础考点，希望同学们可以坚持备考，持续学习！

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税收优惠（掌握）

一、转让普通标准住宅，转让旧房作为改造安置住房、公租房、保障性住房的税收优惠（2024年调整） 大纲要求|掌握

1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%（含20%）的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。

普通标准住宅必须同时满足：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

建筑容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

（2）单套建筑面积在120平方米以下；

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。（允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%）

2.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

3.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。该项优惠政策执行至2025年12月31日。

4.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（2024年新增）

二、国家征收、收回的房地产的税收优惠 大纲要求|熟悉

1.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税。

2.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产的，免税。

因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

三、企业改制重组的税收优惠 大纲要求|掌握

1.暂不征收土地增值税情形（“换汤不换药”）：

以下改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

（1）改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业。（整体改制）

整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

（2）两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。（企业合并）

（3）企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。（企业分立）

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。（重组投资）

2.改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为该宗土地作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额。购买年度是指购房发票所载日期的当年。

四、其他税收优惠 大纲要求|了解

1.个人销售住房暂免征收土地增值税。

2.对杭州亚运会组委会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税。（2024年调整）

3.对北京2022年冬奥会和冬残奥会组织委员会再销售所获捐赠物品和赛后出让资产取得收入，免征应缴纳的增值税、消费税和土地增值税。（2024年新增）

所属章节：第五章 土地增值税

注：以上内容选自彭婷老师2024年《税法一》轻一基础班授课讲义

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责任编辑：姜喆