注册会计师

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吴某和李某夫妻二人共有一套房屋，房屋所有权登记在吴某的名下。后吴某和李某离婚，人民法院判决房屋归李某所有，该判决的生效日期为2018年2月1日，但双方并未办理房屋所有权转移登记。

2018年3月1日，李某以自己的名义将该房屋出卖给张某，双方签订了书面房屋买卖合同，张某当日支付了500万元购房款，但未办理房屋所有权转移登记。

2018年4月1日，吴某以自己的名义将该房屋出卖给不知情的王某，双方签订了书面房屋买卖合同，王某当日支付了600万元购房款，并于2018年4月10日办理了房屋所有权转移登记。张某知悉后提出，由于吴某在与王某签订房屋买卖合同时对该房屋没有处分权，吴某与王某之间的房屋买卖合同无效。

2018年7月1日，王某将该房屋出租给谢某，双方签订了1年期书面租赁合同，但未办理登记备案手续。

2018年9月1日，王某向刘某借款500万元，期限6个月，但双方未约定借期内是否支付利息。王某以该房屋设定抵押，并于2018年9月5日办理了抵押登记。借款到期后，王某未能清偿债务，刘某拟对该房屋行使抵押权。经与刘某协商，王某拟将该房屋变卖，以清偿债务。

2019年4月10日，王某在未告知承租人谢某的情况下将该房屋作价700万元卖给姚某。双方于2019年4月15日办理了房屋所有权转移登记，当日姚某要求谢某在10日内搬出该房屋，遭到谢某的拒绝。

谢某向人民法院提起诉讼，主张王某与姚某之间的房屋买卖合同无效，并要求王某赔偿其因未能行使优先购买权而造成的损失。此外，谢某还提出，由于自己与王某之间的房屋租赁合同未办理登记备案手续，因此该租赁合同无效。

要求：

根据上述内容，分别回答下列问题：

(1)李某自何时起取得该房屋的所有权?并说明理由。

(2)李某与张某之间的房屋买卖合同是否已经生效?并说明理由。

(3)张某关于吴某与王某之间房屋买卖合同无效的观点是否正确?并说明理由。

(4)谢某关于自己与王某之间房屋租赁合同无效的主张能否获得人民法院的支持?并说明理由。

(5)谢某关于王某与姚某之间房屋买卖合同无效的主张能否获得人民法院的支持?并说明理由。

(6)谢某要求王某赔偿其损失的主张能否获得人民法院的支持?并说明理由。

(7)姚某是否有权要求谢某在10日内搬出该房屋?并说明理由。

(8)刘某是否有权要求王某支付借期内的利息?并说明理由。

【案例8答案】

(1)李某自2018年2月1日起取得该房屋的所有权。根据规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生物权变动的效力。在本题中，李某自人民法院的判决书生效之日(2018年2月1日)起取得该房屋的所有权。

(2)李某与张某之间的房屋买卖合同已经生效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。

(3)张某的观点不正确。根据规定，出卖人对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。

(4)谢某的主张不能获得人民法院的支持。根据规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

(5)谢某的主张不能获得人民法院的支持。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

(6)谢某的主张可以获得人民法院的支持。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

(7)姚某无权要求谢某在10日内搬出该房屋。根据规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人(姚某)继续有效。

(8)刘某无权要求王某支付借期内的利息。根据规定，借贷双方没有约定利息，出借人不得主张支付借期内的利息。

选自郭守杰老师的《习题强化班》

——以上注册会计考试相关考点内容选自张志凤老师授课讲义

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责任编辑：苏晓婷