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某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：
(1)2015年12月以10000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
(2)该项目2016年开工建设，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期为3月25日，2019年1月竣工，发生房地产开发成本7000万元;开发费用3400万元。
(3)该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有，并已移交物业公司使用，物业用房开发成本500万元。
(4)2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入42000万元。
(其他相关资料：契税税率4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税)
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
(1)说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。
(2)计算该项目应缴纳的增值税额。
(3)计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加。
(4)计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
(5)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
(6)计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。(2019年)
【答案及解析】
(1)一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
本题虽未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前，属于销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税。
(2)该项目应缴纳的增值税额=42000/(1+5%)×5%=2000(万元)
(3)允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=2000×(5%+3%+2%)=200(万元)
(4)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=10000×(1+4%)=10400(万元)
允许扣除的开发成本=7000(万元)
允许扣除的开发费用=(10400+7000)×10%=1740(万元)
(5)加计扣除=(10400+7000)×20%=3480(万元)
允许扣除项目金额的合计数=10400+7000+1740+200+3480=22820(万元)
(6)不含税收入=42000-2000=40000(万元)
增值额=40000-22820=17180(万元)
增值率=17180/22820×100%=75.28%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
应缴纳的土地增值税额=17180×40%-22820×5%=5731(万元)。
——以上注册会计考试相关考点内容选自王颖老师授课讲义
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责任编辑：张芳铭
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