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【例题·计算问答题】某房地产开发企业是增值税一般纳税人，拟对其开发的位于市区的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：
(1)2016年1月以9000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。
(2)该项目2016年开工建设，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2月25号，2018年12月底竣工，发生房地产开发成本6000万元，开发费用3400万元。
(3)该项目所属幼儿园建成后已无偿移交政府，归属于幼儿园的开发成本600万元。
(4)2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入36750万元。
(其他相关资料：契税税率为4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计缴增值税。)
要求:根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。(2019年)
(1)说明该项目选择简易计税方法计征增值税的理由。
(2)计算该项目应缴纳的增值税额。
(3)计算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加。
(4)计算土地增值税时允许扣除的开发费用。
(5)计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
(6)计算该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额。
【答案及解析】
(1)房地产开发企业销售其开发的房地产老项目可以选择简易计税方法计缴增值税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
(2)应缴纳的增值税额=36750/(1+5%)×5%=1750(万元)
【提示】一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
(3)允许扣除的城市维护建设税额、教育费附加和地方教育附加=1750×(7%+3%+2%)=210(万元)
(4)取得土地使用权所支付的金额=9000×(1+4%)=9360(万元)
允许扣除的开发成本=6000(万元)
允许扣除的开发费用=(9360+6000)×10%=1536(万元)
(5)允许扣除项目金额合计=9360+6000+1536+210+(9360+6000)×20%=20178(万元)
(6)不含税收入=36750-1750=35000(万元)
增值额=35000-20178=14822(万元)
增值率=14822/20178=73.46%
该房地产开发项目应缴纳的土地增值税额=14822×40%-20178×5%=4919.9(万元)。
——以上注册会计考试相关考点内容选自刘颖老师授课讲义
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责任编辑：张芳铭
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