在土地增值税法这一知识点中学习难度比较大的是应税收入与扣除项目，这一点既是学习的难点也是注会考试的重点，记忆理解的内容比较多，在考试中出现的频率也比较高，因此是复习备考的重难点，我们一起来看一下这个知识点吧！
（一）应税收入
根据《土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入（不含增值税）,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
| 收入形式 | 具体内涵 |
| 货币收入（比较容易确定） | 是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型收入的实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款 |
| 实物收入 | 是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等 【提示】通常按取得收入时的市场价格折算成货币收 |
| 其他收入 | 是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等 【提示】比较少见，其价值需要进行专门的评估 |
| 一般纳税人 | 小规模纳税人 | ||
| 不含税收入 | 含税收入-销项税额或应纳税额 | 含税收入-应纳税额 | |
| 增值税 | 非房企卖房 | ①简易计税： 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%「自建」 或，应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%「非自建」 ②一般计税： 销项税额=全部价款和价外费用÷（1+9%）×9% | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%「自建」 或，应纳税额=（全部价款和价外费用-购置原价或作价）÷（1+5%）×5%「非自建」 |
| 房企卖房 | ①简易计税： 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% ②一般计税： 销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9% | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | |
（二）扣除项目
在计算土地增值税的增值额时，准予从房地产转让收入额中减除下列相关项目金额：
1.取得土地使用权所支付的金额。
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
| 取得方式 | 地价款具体规定 |
| 以协议、招标、拍卖等出让方式取得 | 地价款为纳税人所支付的土地出让金 |
| 以行政划拨方式取得 | 地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金 |
| 以转让方式取得 | 地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款 |
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（包括契税）。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
2.房地产开发成本。
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费（三通一平）、建筑安装工程费、基础设施费（绿化、排污等）、公共配套设施费、开发间接费用（周转房摊销）等。
3.房地产开发费用。
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。
4.与转让房地产有关的税金。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
5.财政部确定的其他扣除项目。
对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
6.旧房及建筑物的评估价格。
纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
我们先来看一下两个名词解释：
重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。
再来看一个举例：
一栋房屋已使用近10年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费5000万元，假定该房有六成新，则该房的评估价格为5000×60%=3000（万元）。
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
这一点在注会考试经常出现，应当重点把握。
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责任编辑：冯婷婷
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