再远的路，走着走着也就近了，再难的事，做着做着也就顺了。开始了注会《税法》第二章第七节的学习，本文根据轻一老师刘颖老师的授课讲义，为大家整理了知识点房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的相关内容，一起来看！
推荐阅读：2024年注会税法备考划重点汇总>>
【所属章节】
第二章：增值税法
第七节：特定应税行为的增值税计征方法
【知 识 点】
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用以下规定。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。
1.销售额的确定
（1）房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
可扣除土地价款，不能扣契税等税费。
（2）当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
①当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
②房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
③支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用，土地前期开发费用和土地出让收益等。
④在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
⑤一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（3）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
（4）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
2.预缴税款
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照9%的税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
提示：
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税计税规则一览表：
纳税人性质 | 项目情况 | 计税方法 | 预缴税额计算 | 应纳税额计算 |
一般 纳税人 | 新项目 | 一般 | 应预缴税款=预收款÷（1+9%）×3% | 应纳税款=（含税全价-土地价）÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴 |
老项目 | 选一般 | |||
选简易 | 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% | 应纳税款=含税全价÷（1+5%）×5%-预缴 | ||
小规模 纳税人 | 新或 老项目 | 简易 |
口诀1：
请理解到位后再记忆口诀：
建筑服务——预缴差额扣分包；计税简易差额、一般全额计销项。
租赁不动产——全额预缴；全额计税。
转让外购不动产——预缴差额扣原价；计税简易差额、一般全额计销项。
转让自建不动产（非房地产企业）——全额预缴；全额计税。
房地产企业销售自行开发房地产——预缴预收款3%；计税简易全额、一般扣土地款差额计销项。
口诀2：
预征率口诀：
一般计税：建2租3转让5。
简易计税：建3租5转让5。
房企：预收3。
上文注会考试知识点内容根据刘颖老师《轻一基础精讲班》讲义整理，刘颖老师主讲的C双名师轻松过关®班课程正在更新！点击了解课程详情>>
(本文为东奥会计在线原创文章，仅供考生学习使用，禁止任何形式的转载)
责任编辑：刘佳慧
25年
49位
6000万
热门频道