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职场陪伴为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，财政部、国家税务总局和住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 国家税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，以下简称16号公告)，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》(国家税务总局公告2024年第10号，以下简称10号公告)，并自2024年12月1日起执行。
个人购买住房契税优惠政策
16号公告规定，从2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
16号公告与《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号，2024年12月1日起废止)相比，区别在于将享受1%低税率优惠的住房面积标准由90平方米提高到140平方米，并将“个人购买家庭第二套改善性住房”的表述调整为“个人购买家庭第二套住房”，即个人购买家庭第二套住房，无论是用于居住、出租，还是投资增值，均可享受契税低税率优惠。
纳税人在享受上述契税优惠时需注意以下事项：
1.家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。这里的“已拥有一套住房”，包括购买、继承、受赠、抵债、离婚析产等方式已登记在个人名下的住房。
2.享受低税率优惠的住房，仅指以购买方式取得的住房，包括购买新建商品房(一手房)、存量房(二手房)。对个人以继承、受赠、抵债、离婚析产等方式取得的住房，仍按现行政策执行，即法定继承人通过继承承受的房屋权属免征契税;夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税;个人以受赠或抵债方式取得的住房，无税收优惠，按规定缴纳契税。
3.住房的套数，以家庭持有的住房数量计算。已办理过户手续处置完毕的住房，以及家庭持有的商业性质的房产均不计算在内。家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女(年龄不满18周岁)。子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女。夫妻离婚的，家庭成员包括购房人、负有直接抚养义务的子女。
4.关于计入家庭住房套数的区域范围。16号公告规定：“纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息;不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。”由此可见，计入家庭住房套数的区域范围以各地房地产管理部门出具的纳税人家庭住房的区域范围为依据。由于房地产管理部门信息系统建设进度不同，实际执行可能存在省、自治区、直辖市范围，地级区范围，县及县级市或区范围。
需要注意的是，《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)规定，对个人转让自用达5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。这里“家庭唯一生活用房”的区域范围明确规定为同一省、自治区、直辖市范围内。
5.关于140平方米住房面积标准。16号公告规定的140平方米住房面积是指住房建筑面积。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，以此判断该房屋可享受的优惠税率。
6.关于新旧政策衔接办法。16号公告规定，2024年12月1日前，个人购买住房尚未申报缴纳契税的，符合本公告规定的可按本公告执行。
7.16号公告规定，关于契税优惠政策的具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。在具体操作出台前，关于纳税人婚姻状况的界定按现行税法执行。《国家税务总局财产行为税司关于如何认定契税纳税人婚姻状况有关问题的意见》(税总财行便函〔2015〕110号)规定，对申请家庭唯一普通住房契税优惠的纳税人，税务机关在受理纳税人申报纳税时，不再要求纳税人出具民政部门开具的(无)婚姻记录证明。如果纳税人为成年人，可暂结合户口簿、结婚(离婚)证等信息判断其婚姻状况。无法作出判断的，可要求其提供承诺书，就其申报的婚姻家庭状况的真实性作出承诺。如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况。
例1：王某婚前在北京工作，其间与单位同事在北京市共同购买住宅一套，产权按份共有。该房产一直未处置。之后，王某调往上海工作，并结婚生子。王某夫妇在上海市A区购置住宅一套，该房屋产权登记在王某夫妇二人名下。为方便儿子就近上学，王某于2024年6月5日向上海某房地产开发公司购买位于上海市B区住房一套，商品房买卖合同于6月5日签订，价款于当日一次性支付。该住房建筑面积134平方米，含税价格为196.2万元，房地产开发公司开具的增值税发票记载金额为180万元，税额为16.2万元。房屋已于2024年10月31日交付。截至2024年11月15日，尚未办理产权过户登记。此外，王某未成年儿子名下有一套继承祖父的住宅，该房产位于浙江杭州。王某购房环节涉及哪些税费，应纳税额如何计算。
分析：王某购房环节涉及印花税及契税。
(1)根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，对个人购买住房暂免征收印花税。
(2)王某在购置学区房之前，家庭名下已有三套房产，一套登记在儿子名下，一套与单位同事共有，一套夫妻双方共有。但儿子名下的房产在浙江杭州，与单位同事共有的房产在北京市，本次购买的住房属于上海市的第二套住房，是上海市B区的第一套住房。上海市房屋管理部门出具的家庭住房情况书面查询结果显示，王某夫妇共有住房一套。由此可见，上海市计入家庭住房套数的区域是上海市范围，因此该房产属于“个人购买家庭第二套住房”。因建筑面积不超过140平方米，若按原政策适用税率为2%，按照新政策适用税率为1%。按照契税法规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。本例中，王某尚未办理房屋产权过户登记，也尚未缴纳契税，王某可于2024年12月申报缴纳契税，应纳税额=180×1%=1.8(万元)。
房地产企业土地增值税预征率调整及有关政策执行口径
(一)土地增值税预征率下限降低0.5个百分点
当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，若按照原先的预征率预缴土地增值税，清算时可能会有大额退税，占用了房地产企业资金。基于此，10号公告将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%，保障性住房可不预征土地增值税。10号公告发布实施后，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，需要调整的，由各地税务部门会同财政部门在当地政府的指导下，结合当地房地产项目实际税负水平等情况，在科学测算的基础上，确定各类型房地产的具体预征率。
对于预征依据，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款(以下简称公式一)。但实务中，有纳税人认为，预征依据可以按照“预收款÷(1+适用税率或征收率)”计算，理由是该公告强调可按照公式一计算，而非必须按照公式一计算。实务中类似的税收争议经常发生。既然国家税务总局公告2016年第70号已明确规定可以按照公式一计算，因此主管税务机关要求按照公式一计算具有明确的税法依据，纳税人应当遵从。
(二)取消普通住宅和非普通住宅标准的城市有关土地增值税优惠执行口径
16号公告规定，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。该政策可从两个方面理解：一是不再区分普通住宅和非普通住宅的城市，房地产开发企业销售建造的普通标准住宅增值率未超过20%免征土地增值税政策继续执行。二是享受免税优惠的“普通标准住宅”的执行口径由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
此前，《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。国办发〔2005〕26号文件对普通住房标准规定为：“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。”16号公告实施后，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实施情况重新确定“普通标准住宅”的执行口径。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前已经出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
取消普通住宅和非普通住宅标准的城市有关增值税优惠政策执行口径
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条关于个人转让位于北京市、上海市、广州市和深圳市(以下简称“北上广深”)的住房增值税政策为，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。除“北上广深”外的其他地区增值税政策为，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
16号公告规定，“北上广深”四地，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，即对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
关于个人购买房屋的时间，根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)和《国家税务总局关于个人转让住房享受税收优惠政策判定购房时间问题的公告》(国家税务总局公告2017年第8号)等文件规定，所有与住房交易有关的税种对购房时间都采取统一的判断标准，即按照契税完税证明和房屋产权证的注明日期两项标准“孰先”原则判断。因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书，凡是经人民法院、仲裁委员会等部门裁定其对房屋具有所有权，或者确认个人购买住房的行为，以法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间。对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生前述行为前的购房时间确定;对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。
例2：张某于2022年购买了一套位于上海市区的住房，该住房建筑面积60平方米，购房发票的开具时间为2022年1月5日，增值税发票显示金额300万元、税额27万元，另缴纳契税3万元，契税完税凭证时间为2022年1月25日，房屋产权证登记时间为2022年2月10日。为改善居住条件，张某于2024年12月1日与李某签订房屋买卖合同，合同约定，李某于合同签订之日起15日内一次性支付全部房款420万元;张某收到全部房款的次月配合李某办理房屋产权变更登记，同时办理房屋交付手续。张某于2024年12月向王某购入一套上海市二手房，该住房建筑面积150平方米，售价945万元(含增值税45万元)假设张某购买的住房为其家庭唯一住房，那么张某卖现房、买新房涉及哪些税费，应纳税额如何计算。
分析：张某卖现房涉及增值税及附加税费、印花税、土地增值税、个人所得税;张某买新房涉及印花税、契税。依据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
(1)张某卖现房增值税处理
张某转让的现房购入时间以契税完税凭证时间和房屋产权证登记时间孰先确定，即2022年1月25日，至张某转让该住房时间已超过2年，因上海市已取消普通住房和非普通住房标准，故张某转让现房可适用增值税免税政策。
(2)张某卖现房个人所得税处理
张某转让房产应按财产转让所得缴纳个人所得税，应纳税额=(转让收入-财产原值-相关税费)×适用税率=[420-(300+27+3)-0]×20%=18(万元)。
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号)第一条规定：“自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。”根据该规定，张某新购住房金额为900万元(不含增值税)，大于现房转让金额420万元(增值税为零)，可享受全额退税。根据《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第21号)相关规定，张某应提供身份证件、现住房的房屋交易合同、新购二手住房交易合同、不动产权证书及其复印件，向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，由税务机关审核后，符合退税条件的全额退还已纳个人所得税。
(3)张某买新房契税处理
根据已知条件，张某购买的住房为其家庭唯一住房，且建筑面积超过140平方米，依据16号公告，可适用1.5%优惠税率。应纳税额=不含增值税金额×适用税率=900×1.5%=13.5(万元)。
政策来源于：国家税务总局
说明：因政策不断变化，以上会计实操相关内容仅供参考，如有异议请以官方更新内容为准。
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