自建销售建筑环节的营业税

    【答疑精选】《税法一》之自建销售建筑环节的营业税

    【东奥小编】各位备考的学员，在学习的过程中，无论是做题还是看教材，都会遇到一些不理解和弄不懂的地方，这是大家可以通过东奥的答疑版块向东奥的老师们请教。同时，也可以在东奥论坛进行交流讨论。

　　计算题

　　2010年某房地产开发公司发生的主要经营业务如下：

　　(1)销售商品房600套，每套售价50万元，收取房款30000万元。预售商品房100套，每套售价60万元，预收房款1800万元。

　　(2)将委托某施工企业建造的高档别墅一栋作价2000万元换取某块土地的使用权。经税务机关认定，其作价明显偏低。该别墅委托开发成本为2600万元，当地无同类房产售价。

　　(3)出售自建的办公楼一栋，工程总成本1600万元，售价2500万元。

　　(4)出售一项已由建筑公司完成土地前期开发并进行施工阶段的在建项目，取得转让收入5000万元。

　　(5)将委托某施工企业建造的一栋房屋无偿捐赠给当地的一所小学，该房屋的委托开发成本为500万元。

　　(6)将买价为1000万元的综合楼作抵押，向某商业银行贷款1200万元，期限1年，年利率6.8%。按照协议规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，因房地产开发公司发生财务困难，无力偿还贷款本金，银行将所抵押房产收归己有，该房屋核定价值为1200万元。

　　(7)转让办公楼一栋，取得转让收入3000万元。该办公楼为上一年度购置，购置原价2000万元。

　　已知销售不动产、建筑业成本利润率均为20%。

　　根据上述资料，回答下列问题。(2011年)

　　(1)该房地产开发公司就业务(1)和业务(2)应缴纳营业税合计( )万元。

　　A.1630.00

　　B.1664.21

　　C.1720.00

　　D.1754.21

　　(2)该房地产开发公司就业务(3)应缴纳营业税( )万元。

　　A.226.05

　　B.184.38

　　C.174.48

　　D.125.00

　　(3)该房地产开发公司就业务(4)和业务(5)应缴纳营业税合计( )万元。

　　A.181.58

　　B.268.56

　　C.275.00

　　D.281.58

　　(4)该房地产开发公司就业务(6)和业务(7)应缴纳营业税合计( )万元。

　　A.54.08

　　B.64.08

　　C.114.08

　　D.214.08

    【正确答案】：(1)D;(2)B;(3)D;(4)B。

    【答案解析】：

　　问题(1)：该房地产开发公司就业务(1)和业务(2)应缴纳营业税合计( )万元。

　　分析：业务(1)销售商品房600套，每套售价50万元，收取房款30000万元。预售商品房100套，每套售价60万元，预收房款1800万元。

　　业务(1)应缴纳营业税=30000×5%+1800×5%=1500+90=1590(万元)

　　业务(2)将委托某施工企业建造的高档别墅一栋作价2000万元换取某块土地的使用权。经税务机关认定，其作价明显偏低。该别墅委托开发成本为2600万元，当地无同类房产售价。

　　业务(2)应缴纳营业税=2600×(1+20%)÷(1-5%)×5%=164.21(万元)

　　该房地产开发公司就业务(1)和业务(2)应缴纳营业税合计=1590+164.21=1754.21(万元)。

　　问题(2)：该房地产开发公司就业务(3)应缴纳营业税( )万元。

　　分析：业务(3)出售自建的办公楼一栋，工程总成本1600万元，售价2500万元。

　　该房地产开发公司就业务(3)应缴纳营业税=2500×5%+1600×(1+20%)÷(1-3%)×3%=125+59.38=184.38(万元)。

　　问题(3)：该房地产开发公司就业务(4)和业务(5)应缴纳营业税合计( )万元。

　　分析：业务(4)出售一项已由建筑公司完成土地前期开发并进行施工阶段的在建项目，取得转让收入5000万元。

　　业务(4)应缴纳营业税=5000×5%=250(万元)

　　业务(5)将委托某施工企业建造的一栋房屋无偿捐赠给当地的一所小学，该房屋的委托开发成本为500万元。

　　业务(5)应缴纳营业税=500×(1+20%)÷(1-5%)×5%=31.58(万元);

　　该房地产开发公司就业务(4)和业务(5)应缴纳营业税合计=250+31.58=281.58(万元)。

　　问题(4)：该房地产开发公司就业务(6)和业务(7)应缴纳营业税合计( )万元。

　　分析：业务(6)将买价为1000万元的综合楼作抵押，向某商业银行贷款1200万元，期限1年，年利率6.8%。按照协议规定，抵押期间该房产由银行使用，公司不再负担贷款利息。贷款期满后，因房地产开发公司发生财务困难，无力偿还贷款本金，银行将所抵押房产收归己有，该房屋核定价值为1200万元。

　　业务(6)应缴纳营业税=1200×6.8%×5%+(1200-1000)×5%=4.08+10=14.08(万元);

　　业务(7)转让办公楼一栋，取得转让收入3000万元。该办公楼为上一年度购置，购置原价2000万元。

　　业务(7)应缴纳营业税=(3000-2000)×5%=50(万元);

　　该房地产开发公司就业务(6)和业务(7)应缴纳营业税合计=14.08+50=64.08(万元)。

　　问题三，销售自建房屋，为什么不用自建的总成本乘以建筑业税率百分之三，却要加上成本利润率，如何加上利润之后的价格，跟后面买出去价格2500万有什么区别?不都成为了销售额了么?

    【东奥老师回答】

    尊敬的学员，您好：

　　您的理解错误，这里*(1+成本利润率)是计算的建筑环节的利润，就是把建筑环节单独作为一个环节。学员可以想：假设甲委托乙建设房屋，然后销售，甲支付给乙的建筑款中是有乙提供的材料成本和乙企业收取的提供建筑劳务的利润的，然后再销售还要加上一部分利润，这样就相当于从建造到销售加了两道利润。

　　但是如果是甲自己建造销售，就少了支付给第三方的建筑环节的利润，这样自建和委托建造建筑环节的计税依据就可能不一样了。所以为了公平起见，对于自建的也要加上一道自建环节的利润。

　　自建成本加上利润不一定就等于销售价格的，这个学员应该看成是两个环节，不一样看成是一个环节，一个是自建环节的，一个是销售环节，各有各的利润，所以自建销售才会在建筑环节加上利润。

　　而且营业税是价内税，计算营业税的计税依据中是必须含有营业税的，而建筑成本中是不含营业税的，所以这里用成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率)计算出含营业税的计税依据，然后再乘以营业税税率，计算建筑业的营业税。

    祝您学习愉快！

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