特定企业(交易行为)的增值税政策(2)_2021年《税法一》预习考点

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特定企业(交易行为)的增值税政策(2)

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本知识点属于《税法一》第二章 增值税

【知识点】特定企业(交易行为)的增值税政策(2)

特定企业(交易行为)的增值税政策(2)

第十一节 特定企业(交易行为)的增值税政策

二、提供不动产经营租赁服务增值税征收管理

(一)预备知识

1.适用主体：纳税人以经营租赁方式出租取得的不动产(含房企)。

2.不动产来源：自建和非自建。

3.本知识点不适用于纳税人提供道路通行服务。

4.税款征收环节分为预缴(跨县市出租)和申报两个环节。

5.计税方法分为一般计税法和简易计税法。

6.税率、征收率、预征率：

(1)不动产经营租赁服务增值税税率9%、征收率5%。

(2)个人出租住房减按1.5%征收。

(3)一般计税方法预征率3%;简易计税方法预征率5%。

(二)计税方法和应纳增值税计算

一般纳税人2016年4月30日前取得——可选择简易计税方法

一般纳税人2016年4月30日后取得——适用一般计税方法

小规模纳税人——只能简易计税方法

【提示】本地提供不动产租赁，不需预缴，直接申报。

(三)预缴与申报

1.纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区)的，由直辖市或计划单列市税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

2.纳税人出租不动产，按照上述规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

3.单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

4.纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

(四)发票的开具

(五)其他规定

纳税人出租不动产，按照规定应向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按征管法相关规定进行处理。

三、跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理

(一)适用范围

1.适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县(市、区)提供建筑服务。

2.不适用于：其他个人跨县(市区)提供建筑服务。

【提示】建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。

3.预缴及申报纳税地点

向建筑服务发生地税务机关——预缴税款(差额预缴)，

向机构所在地税务机关——申报纳税。

(二)预缴税款

【提示】差额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

(三)扣除凭证

1.从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票，可在2016年6月30日前作为预缴税款的扣除凭证。

2.从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称的增值税发票。

3.国家税务总局规定的其他凭证。

(四)其他规定

1.小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管税务机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

2.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，向建筑服务发生地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

3.纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，按照上述规定应向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关按征管法相关规定进行处理。

【总结】跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理

【注意】①跨县(市区)才需预缴;

②其他个人建筑服务不适用。

四、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理

(一)适用范围

房企销售自行开发的房地产项目。

【提示】自行开发：指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设;房企以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

(二)一般纳税人征收管理

【提示1】小规模纳税人只能简易计税，一般纳税人新项目只能一般计税，老项目可选择简易或一般。

【解释】房地产老项目，是指：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日以前的房地产项目;

(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日以前的建筑工程项目。

【提示2】一般纳税人老项目选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

【提示3】一般纳税人自行开具增值税专用发票;向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

【提示1】营改增差额征税(一般纳税人房企销售自行开发的房地产一般计税方法下)

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

【解释】“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。(扣除凭据：向政府支付的价款——省级以上的财政部门监/印制的财政票据)。

在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。(扣除凭据：拆迁补偿费用——拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等)

【提示2】进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分：

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)

(三)小规模纳税人征收管理

1.房地产开发企业中的小规模纳税人(采取预收款方式)销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目)，都按照5%的征收率计算应纳税额。

2.开票

(1)自行开具增值税普通发票。

(2)向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

(3)向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

五、资管产品增值税的征收管理

(一)计税方法的选择

【提示1】管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额。未分别核算的，资管产品运营业务不得适用简易方法计税。

【提示2】管理人可选择分别或汇总核算资管产品运营业务销售额和增值税应纳税额。

【提示3】对资管产品在2018年1月1日前运营过程中发生的增值税应税行为，未缴纳增值税的，不再缴纳;已缴纳增值税的，已纳税额从资管产品管理人以后月份的增值税应纳税额中抵减。

(二)销售额的确定

透过生死，才会明白健康的重要；透过得失，才是会明白淡泊的重要。希望备考税务师考试的小伙伴们都能够顺利通过税务师考试！快一起努力学习吧！

（注：以上内容选自小燕老师《税法一》授课讲义）

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