概述、纳税人、征税范围及税率、计税依据(1)_2021年《税法一》预习考点

来源：东奥会计在线责编：cyw2021-02-09 09:09:13

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概述、纳税人、征税范围及税率、计税依据(1)

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本知识点属于《税法一》第七章土地增值税

【知识点】概述、纳税人、征税范围及税率、计税依据(1)

概述、纳税人、征税范围及税率、计税依据(1)

第一节土地增值税概述

土地增值税概述

概念

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税

【提示】2019年7月，财政部会同国家税务总局发布了《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》

特点

1.以增值额为征税对象

2.征税面比较广

3.采用扣除法和评估法计算增值额

4.实行超率累进税率

5.实行按次征收

【链接】不动产转让环节税收

转让方	增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、所得税
承受方	契税、印花税

第二节纳税人、征税范围和税率

一、纳税人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

【解释】包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

【提示】凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。

二、征税范围

(一)征税范围的一般规定

关键词	含义
转让、国有	出让国有土地、转让非国有（集体所有）土地的行为不征税
转让使用权/产权	强调国有土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为
有偿	强调取得收入，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税

【解释】土地使用权的出让和转让：

(二)征税范围的特殊规定(哪些征;哪些不征;哪些免征)

具体事项	土地增值税的具体规定
合作建房	一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免；建成后转让的，征税
交换房地产	征税（个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，免征）
房地产抵押	抵押期间不征；抵押期满后看产权是否转移，以房地产抵债，征税
房地产出租	权属不变更，不征
房地产评估增值	产权未转移，房屋产权所有人、土地使用权所有人也未取得收入，不征
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物	权属已变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照规定，免征
代建房行为	产权未转移，不征
房地产继承	是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为，不予征税
房地产赠与	不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括以下两种： 1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为（赠与至亲） 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为（公益赠与）
土地使用者转让、抵押、置换土地	只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应该征税【提示】在所担保的债务到期之前，抵押人实际上仍对设为抵押物的土地享有占有、使用、收益的权利，土地使用权属并未发生转移行为，不缴纳土地增值税。土地使用者作为抵押人，以土地使用权设为抵押物，在抵押期满后，不能如期清偿债务，而以作为抵押物的土地使用权清偿债务时，抵押的土地使用权被债权人实质性依法取得，土地使用者作为抵押人实际上也取得相应的经济利益，这个时候无论是否办理土地使用权属变更，都应当依照税法规定缴纳土地增值税（2020年新增）

三、税率——四级超率累进税率

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率（%）	速算扣除系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%～100%的部分	40	5
3	超过100%～200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

第三节计税依据

土地增值税的计税依据：转让房地产所取得的增值额

增值额=转让房地产的收入-税法规定的扣除项目金额

一、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

【注意】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

计税方法		土地增值税应税收入	增值税
简易计税		转让房地产的含税收入−增值税应纳税额	自建：增值税应纳税额=全额/（1+5%）×5% 非自建：增值税应纳税额=差额/（1+5%）×5%
一般计税	非房地产开发企业	转让房地产的全额含税收入/（1+9%）	销项税额=全额/（1+9%）×9%
一般计税	房地产开发企业	转让房地产的含税收入−增值税销项税额	销项税额=（含税收入-地价款）/（1+9%）×9%

续表：

实物收入	收入时的市场价格折算成货币收入
无形资产收入	专门评估确定其价值后折算成货币收入
外国货币	取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币
代收的各项费用	（1）如计入房价向购买方一并收取的，作计税收入（2）如未计入房价，在房价之外单独收取的，不作计税收入

二、扣除项目及其金额

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

转让项目的性质

扣除项目

新建房屋（卖新房）

房地产企业（5项）

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（房企）：加计扣除

非房地产企业（4项）

具体来看：

1.取得土地使用权所支付的金额	取得土地使用权支付的地价款（买地的钱）	出让方式取得，为支付的土地出让金
		行政划拨方式取得，为转让土地使用权时补缴的土地出让金
		转让方式取得，为支付的地价款
	交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费（不含印花税）

2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费：主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出

（3）建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费

【注意】建筑安装工程费，营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额

（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出

（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出

（6）开发间接费用，指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等（非房地产开发费用）

3.房地产开发费用（与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用）

能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并提供金融机构证明的

利息+（1+2）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的